Der Hauspreis ist nicht das Gesamtbudget
Baunebenkosten beim Hausbau: Checkliste aller Positionen
Welche Kosten neben dem Hauspreis anfallen, wann sie fällig werden und wer Ihnen den konkreten Betrag nennen kann
Checkliste: alle Baunebenkosten nach Fälligkeit
| Position | Wann fällig | Wer nennt den Betrag | Wann danach fragen |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | nach Kaufvertrag | Finanzamt – gesetzlich 6,5 % in Brandenburg, 6,0 % in Berlin | vor dem Grundstückskauf |
| Notar und Grundbuch | beim Kauf | Notar – grobe Orientierung zusammen 1,5 bis 2 % des Kaufpreises | vor dem Notartermin |
| Maklerprovision | beim Kauf | Makler | im Exposé |
| Bodengutachten | vor dem Bauvertrag | Gutachter – über unseren Partner rund 1.000 € | vor dem Bauvertrag |
| Vermessung, Lageplan | vor dem Bauantrag | Vermessungsbüro | mit dem Bauantrag |
| Baugenehmigung | mit dem Bescheid | Bauaufsicht | bei Antragstellung |
| Kampfmittelprüfung (abhängig von Lage und Verfahren) | im Genehmigungsverfahren bzw. vor Baubeginn, wenn erforderlich | Bauaufsicht, Kampfmittelbeseitigungsdienst, ggf. Fachfirma | sobald das Grundstück feststeht |
| Hausanschlüsse | vor und während des Baus | Versorger | sobald das Grundstück feststeht |
| Baustrom, Bauwasser | ab Baubeginn | Netzbetreiber, Versorger | vor Baubeginn |
| Bauherrenhaftpflicht | vor Baubeginn | Versicherer | vor Baubeginn |
| Feuerrohbau-/Wohngebäudeversicherung | ab Baubeginn | Versicherer | mit der Finanzierung |
| Außenanlagen | rund um den Einzug | Garten- und Landschaftsbau | nach der Bemusterung |
| Küche, Carport, Umzug | rund um den Einzug | Küchenstudio, Anbieter, Sie selbst | mit der Budgetplanung |
| Finanzierungsnebenkosten | ab Darlehensvertrag | Bank, Finanzierungsberater | im Finanzierungsgespräch |
| Reserve | laufend | Sie selbst | von Anfang an |
Wo ein Betrag feststeht oder wir einen belastbaren Erfahrungswert haben, nennen wir ihn. Kosten, die vom Grundstück oder von Dritten abhängen, schätzen wir nicht pauschal. Stattdessen zeigen wir Ihnen, wer den konkreten Betrag ermittelt und wann Sie ihn erfragen sollten.
Was ist der Unterschied zwischen Baunebenkosten und Erwerbsnebenkosten?
Im Alltag heißt alles neben dem Hauspreis „Baunebenkosten“. Genau genommen sind es vier Gruppen: Erwerbsnebenkosten beim Grundstückskauf, Baunebenkosten im engeren Sinn rund um das Bauvorhaben, Kosten bis zum fertigen Zuhause wie Außenanlagen und Küche sowie Finanzierungskosten. Nur wenn klar ist, welche Gruppen eine Prozentangabe meint, lässt sie sich überhaupt vergleichen.
Was steckt im Hauspreis – und was nicht?
Bevor Sie Baunebenkosten vergleichen, müssen Sie wissen, was bereits im Hauspreis enthalten ist. Bei KLINKER HAUS sind Erdarbeiten, Bodenplatte und die Bauwesenversicherung im Hauspreis enthalten. Bei anderen Anbietern tauchen genau diese Positionen oft als Nebenkosten außerhalb des Angebots auf.
15 % Nebenkosten bei Anbieter A und 15 % bei Anbieter B können deshalb völlig Unterschiedliches meinen. Was bei uns enthalten ist, steht in unserer Bau- und Leistungsbeschreibung. Liegt Ihnen ein Angebot eines anderen Anbieters vor, sehen wir es mit Ihnen durch: Bauangebot prüfen lassen.
Erster Block: Nebenkosten beim Grundstückskauf
Diese Kosten fallen an, bevor es einen Bauvertrag gibt. Wie sie finanziert werden, hängt von Bank, Finanzierung und Eigenkapital ab. Klären Sie deshalb früh mit Ihrem Finanzierungsberater, welcher Anteil aus Eigenmitteln kommen soll.
- Grunderwerbsteuer: gesetzlich 6,5 % in Brandenburg und 6,0 % in Berlin vom Grundstückskaufpreis. Bei 150.000 € Kaufpreis sind das 9.750 € beziehungsweise 9.000 €.
- Notar und Grundbuch: als grobe Orientierung zusammen 1,5 bis 2 % des Kaufpreises – kein fester Satz. Die genauen Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz; der Notar nennt sie Ihnen vor der Beurkundung.
- Maklerprovision: nur bei Vermittlung durch einen Makler; Höhe und Verteilung stehen in der Vereinbarung.
Mehr zum Grundstückskauf: Grundstück kaufen in Brandenburg.
Zweiter Block: vor und während des Baus
- Bodengutachten: über unseren Partner in der Regel rund 1.000 €. Unsere Kalkulation setzt einen Baugrund von 250 kN/m² voraus. Reicht die Standardgründung nicht, ermitteln wir die zusätzlichen Maßnahmen und Mehrkosten vor der Vertragsunterzeichnung. Mehr dazu: Bodengutachten vor dem Bauvertrag.
- Vermessung: amtlicher Lageplan, Absteckung, Einmessung nach Fertigstellung – am besten als Paket bei einem öffentlich bestellten Vermessungsbüro anfragen.
- Baugenehmigung: Die Gebühr richtet sich in Brandenburg nach Bauordnung und Bauwert; Auskunft gibt die untere Bauaufsichtsbehörde.
- Hausanschlüsse: Wasser, Abwasser, Strom, Telekommunikation. Die Versorger stellen sie direkt in Rechnung; Sie sind Antragsteller und Anschlussinhaber. Sie schwanken unter den Nebenkosten am stärksten: Ob die Leitungen vor dem Grundstück liegen oder dreißig Meter herangeführt werden müssen, macht einen erheblichen Unterschied. Holen Sie die schriftlichen Kostenauskünfte möglichst vor dem Grundstückskauf ein. Details: Hausanschlüsse beim Neubau.
- Baustrom und Bauwasser: stellt der Bauherr. Wir brauchen einen Baustromanschluss mit einer 380-V-32-A-Kraftsteckdose, zwei 380-V-16-A-Steckdosen und drei 230-V-Steckdosen sowie einen Bauwasseranschluss mit ¾-Zoll-Kupplung und mindestens 3,5 bar Druck. Mit diesen Angaben kann Ihnen der Netzbetreiber ein Angebot machen.
- Kampfmittel: Ob eine Prüfung oder ein Nachweis zur Kampfmittelfreiheit erforderlich ist, hängt von der Lage des Grundstücks und dem jeweiligen Verfahren ab. Liegt das Bauvorhaben in einer Kampfmittelverdachtsfläche, kann die Bauaufsichtsbehörde einen entsprechenden Nachweis verlangen. Auskunft geben die zuständige Bauaufsicht beziehungsweise der Kampfmittelbeseitigungsdienst; erforderliche Untersuchungen können durch eine Fachfirma erfolgen.
- Versicherungen: Bauherrenhaftpflicht und Feuerrohbau-/Wohngebäudeversicherung schließen Sie ab, die Bauwesenversicherung ist bei uns im Hauspreis. Mehr: Versicherung beim Hausbau.
Dritter Block: Einzug und Finanzierung
Außenanlagen – Zufahrt, Terrasse, Zaun, Garten, Baumfällungen und Rodungen – sind nicht im Hauspreis enthalten und schnell ein fünfstelliger Betrag. Holen Sie zwei bis drei Angebote bei Garten- und Landschaftsbaubetrieben ein (Außenanlagen beim Hausbau). Küche, Carport oder Garage und Umzug lassen sich zeitlich strecken, gehören aber von Anfang an ins Gesamtbudget. Ob wir Carport oder Garage mit anbieten, klären wir im Gespräch.
Neben allen Blöcken laufen die Finanzierungskosten: Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen nicht sofort vollständig abgerufen wird, gegebenenfalls Kosten für Bewertung oder Schätzung und die Grundschuldbestellung beim Notar. Die Gesamtkosten Ihrer Finanzierung kennt nur Ihr Finanzierungsberater. Mehr zum Rahmen: Finanzierung beim Hausbau.
Warum lassen sich Baunebenkosten nicht ohne Grundstück beziffern?
Drei Fragen bestimmen den Betrag am stärksten:
- Wie weit ist die Erschließung? Ein erschlossenes Grundstück im Neubaugebiet verursacht andere Kosten als eine Baulücke in gewachsener Bebauung.
- Was sagt das Bodengutachten? Reicht die Standardgründung, bleibt der Preis. Reicht sie nicht, kann das ein vier- oder fünfstelliger Betrag werden.
- Kommen die Baufahrzeuge aufs Grundstück? Wir brauchen eine Zufahrt für bis zu 38 t, 3,50 m Breite und 4,00 m Höhe, dazu eine Lagerfläche und 3 m Freifläche rund ums Haus. Fehlt das, entstehen Kosten für Kranstellung oder besondere Baustellenlogistik.
Regional macht das einen Unterschied: Im Berliner Umland sind Grundstücke häufig teurer und stärker nachgefragt, in ländlicheren Regionen Brandenburgs fallen Erschließung, Zufahrt, Bodenverhältnisse und Entwässerung stärker ins Gewicht. In Berlin kommen bei Baulücken, Nachverdichtung oder Abriss und Neubau enge Zufahrten, Auflagen und Baustellenlogistik dazu.
„Ich sage Bauherren immer: Fragen Sie nicht, was das Haus kostet. Fragen Sie, was bis zum Einzug alles zu bezahlen ist – und wer Ihnen jede einzelne Zahl nennen kann.“
Deshalb prüfen wir Grundstück, Bodengutachten, Zufahrt und Erschließung, bevor Sie unterschreiben. Für Kosten Dritter erfinden wir keine Scheingenauigkeit, nur damit eine Aufstellung vollständig aussieht.
Häufige Fragen zu Baunebenkosten
Wie berechne ich die Baunebenkosten für mein Bauvorhaben?
Gehen Sie die Checkliste oben Position für Position durch und holen Sie zu jeder eine schriftliche Auskunft bei der Stelle ein, die sie später berechnet: Finanzamt, Notar, Versorger, Bauaufsicht, Vermessungsbüro und Bank. Ziehen Sie ab, was im Hauspreis bereits enthalten ist, und rechnen Sie eine Reserve dazu. Diese Summe gehört in Ihr Finanzierungsgespräch – sie gilt für Ihr Grundstück, nicht für ein Durchschnittsgrundstück.
Sind 15 bis 20 % Baunebenkosten realistisch?
Für eine sehr frühe Orientierung kann der Wert helfen. Für ein konkretes Projekt reicht er nicht, weil oft unklar ist, worauf er sich bezieht und was im Hauspreis schon enthalten ist. Sobald ein Grundstück feststeht, ermitteln Sie die Positionen einzeln.
Warum nennt KLINKER HAUS nicht für alle Nebenkosten Beträge?
Weil wir diese Leistungen nicht erbringen und nicht berechnen. Feste Sätze und unsere Erfahrungswerte nennen wir, alles andere nennt die Stelle, die es in Rechnung stellt.
Welche Nebenkosten muss ich aus Eigenkapital zahlen?
Das hängt von Bank, Finanzierung und Eigenkapital ab. Häufig geht es um die Erwerbsnebenkosten beim Grundstückskauf. Klären Sie früh mit Ihrem Finanzierungsberater, welcher Anteil aus Eigenmitteln kommen soll.
Sind Baunebenkosten im Hauspreis enthalten?
Nicht automatisch, und je nach Anbieter unterschiedlich. Bei KLINKER HAUS sind Erdarbeiten, Bodenplatte und Bauwesenversicherung enthalten. Zu jedem Angebotsvergleich gehört die Frage, welche Leistungen drin sind.
Gehören Hausanschlüsse zu den Baunebenkosten?
Ja. Sie hängen stark vom Grundstück und den Versorgern ab und gehören zu den Positionen, die am stärksten schwanken.
Sind Außenanlagen im Hauspreis enthalten?
In der Regel nicht. Terrasse, Wege, Zufahrt, Garten, Einfriedung und Pflasterarbeiten sollten zusätzlich eingeplant werden.
Warum ist das Bodengutachten für die Nebenkosten wichtig?
Es zeigt, ob zusätzliche Erdarbeiten, Bodenaustausch, Gründungsmaßnahmen oder Entwässerung nötig werden. Bei uns stehen mögliche Mehrkosten deshalb vor der Unterschrift fest.
Welche Reserve sollte ich einplanen?
Eine pauschale Prozentzahl nennen wir dafür nicht, sie wäre geraten. Planen Sie nicht auf Kante und sehen Sie eine Reserve für Nebenkosten, Außenanlagen, Einrichtung und Unvorhergesehenes vor.
Wie geht es für Sie weiter?
Sie vergleichen gerade Hausangebote? Legen Sie unsere Bau- und Leistungsbeschreibung neben das Angebot, das Sie prüfen. So sehen Sie, welche Leistungen enthalten sind und welche als Nebenkosten dazukommen.
Sie haben schon ein Grundstück? Dann schauen wir gemeinsam auf Erschließung, Bodengutachten und Zufahrt – bevor Sie unterschreiben.
Noch ganz am Anfang? Die Reihenfolge aller Schritte steht in Hausbau Ablauf, die sieben teuersten Fehler beim Hausbau in unserem kostenlosen Ratgeber – aus der Praxis von fast 600 Häusern in Berlin und Brandenburg.
