Erst das Grundstück prüfen, dann das Haus planen

Fünf Angaben entscheiden, ob Ihr Wunschhaus auf einem Grundstück überhaupt gebaut werden darf: Grundflächenzahl, zulässige Geschosszahl, Dachform, Baugrenzen und die Bauweise. Sie stehen im Bebauungsplan – einer kommunalen Satzung, die verbindlich ist und die niemand nachträglich verhandelt.

Deshalb beginnt ein Hausbau nicht mit einem Entwurf, sondern mit einem Grundstück. Wer die Reihenfolge umdreht und ein Haus kauft, bevor ein konkretes Grundstück feststeht, plant auf Annahmen. Ob der Entwurf genehmigungsfähig ist, ob die Erschließung liegt, was der Boden trägt und was die Erdarbeiten kosten – all das lässt sich erst am konkreten Flurstück beantworten.

Der Bebauungsplan legt fest, wie ein Grundstück bebaut werden darf. Die Grundflächenzahl bestimmt, welcher Anteil der Fläche überbaut werden darf. Die Geschossigkeit entscheidet, ob ein zweigeschossiges Haus zulässig ist oder ob nur ein Bungalow oder ein Haus mit ausgebautem Dach möglich ist. Dazu kommen Vorgaben zur Dachform und -neigung, zur Firstrichtung, zu Baugrenzen und Baulinien, teils sogar zur Fassadenfarbe.

Nicht für jedes Grundstück gibt es einen Bebauungsplan. Fehlt er, richtet sich die Zulässigkeit danach, ob sich das Vorhaben in die nähere Umgebung einfügt. Das ist keine geringere Hürde, sondern nur eine unschärfere – und sie gehört genauso früh geprüft.

Die Wohnfläche sagt wenig über den Flächenbedarf. Ein Bungalow mit rund 119 m² Wohnfläche belegt etwa 147 m² Grundfläche, weil alles auf einer Ebene liegt. Eine Stadtvilla mit deutlich mehr Wohnfläche kommt mit weniger Grundfläche aus, weil sie in die Höhe geht.

Dazu kommen Abstandsflächen zu den Nachbargrenzen, Stellplätze, Zufahrt, Terrasse und die Frage, wo Regenwasser versickern kann. Ein Grundstück, das auf dem Papier groß genug wirkt, kann nach Abzug von Baugrenzen und Abstandsflächen ein sehr schmales Baufenster übrig lassen.

Der Boden ist die größte unsichtbare Kostenposition beim Hausbau. Bodenaustausch, eine andere Gründung, zusätzliche Verdichtung oder Entwässerungsmaßnahmen können mehrere tausend Euro kosten. Diese Kosten müssen nicht nach der Unterschrift auftauchen – eine erfahrene Baufirma kann ein Bodengutachten vorher auswerten und beziffern, was daraus folgt.

Nach der Unterschrift ist Ihr Spielraum deutlich kleiner: Die Entscheidung für Anbieter, Haus und Vertrag ist gefallen. Aus einem scheinbar günstigen Angebot kann so eine teure Überraschung werden. Fragen Sie deshalb nicht nur, ob ein Bodengutachten enthalten ist, sondern wer es auswertet, wann Sie es sehen und ob die Mehrkosten daraus vor der Unterschrift beziffert werden.

Was wir uns vor Ort ansehen

Nicht jedes Grundstück lässt sich vom Schreibtisch aus einschätzen. Wo es für die Kalkulation relevant ist, sehen wir uns die Situation vor Ort an: Zufahrt und Straßenbreite, ob der Baukörper in zweiter Reihe liegt, wo ein Kran stehen kann, ob eine Betonpumpe herankommt, wie Material angeliefert wird und wie viel Platz die Baustelleneinrichtung braucht.

Diese Punkte klingen technisch, sie entscheiden aber mit über den Preis. Wer sie erst auf der Baustelle bemerkt, zahlt sie trotzdem – nur später und ungeplant.

Drei Beispiele aus abgeschlossenen Projekten

Die genannten Beträge sind projektspezifische Werte aus dem jeweiligen Bauvorhaben zum damaligen Zeitpunkt. Sie sind keine Preisrichtwerte und lassen sich nicht auf andere Projekte übertragen.

Bungalow in zweiter Reihe. Der Baukörper war nicht direkt anfahrbar. Beton und Material mussten von der Straße nach hinten gebracht werden. In diesem Projekt entstanden dafür rund 10.000 € an zusätzlicher Logistik – vorher erkannt und einkalkuliert.

Bodengutachten mit besonderer Gründung. Der Baugrund verlangte eine aufwendigere Gründung. Wir haben die Mehrkosten von rund 40.000 € vor Vertragsabschluss offen benannt. Den Auftrag haben wir nicht bekommen. Die Kosten wären trotzdem angefallen.

Erdwärme. Erst ermitteln wir den Wärmebedarf, dann klären wir die notwendige Bohrtiefe mit der Bohrfirma, dann kalkulieren wir den Preis. Nicht umgekehrt.

Warum sieht sich KLINKER HAUS das Grundstück vor Vertragsabschluss an?

Weil Zufahrt, Kranstellung, Betonpumpe und Materialtransport den Preis beeinflussen. Was sich vorher erkennen lässt, gehört in die Kalkulation und nicht auf die Baustelle. Vollständige Sicherheit gibt es beim Bauen nicht – aber erkennbare Besonderheiten sollten nicht überraschen.

Kostet ein Grundstück in zweiter Reihe mehr?

Häufig ja, weil Material und Beton nicht direkt an den Baukörper gelangen. Eine pauschale Zahl gibt es nicht; die Größenordnung hängt von Zufahrt, Entfernung und Untergrund ab. In einem abgeschlossenen Projekt waren es rund 10.000 € zusätzliche Logistik.

Was passiert, wenn das Bodengutachten eine besondere Gründung verlangt?

Dann benennen wir die Mehrkosten vor Vertragsabschluss. Das kann ein Angebot deutlich verteuern – in einem Projekt waren es rund 40.000 €. Uns ist lieber, Sie erfahren es vorher.

Wann bekomme ich ein Bodengutachten?

Über unseren Partner, für rund 1.000 €, und es liegt vor der Vertragsunterzeichnung vor. Unsere Preise setzen tragfähigen Baugrund mit 250 kN/m² voraus – diese Zahl steht in der Bau- und Leistungsbeschreibung, und das Gutachten sagt, ob Ihr Grundstück sie erreicht.

Sie haben ein Grundstück im Blick? Schicken Sie uns die Adresse – wir sehen uns die Situation an.

Ein Grundstück gilt als erschlossen, wenn Strom, Wasser, Abwasser und Telekommunikation grundsätzlich verfügbar sind. Das sagt aber nichts darüber, wie weit die Leitungen entfernt liegen, wo sie auf das Grundstück geführt werden und was der Versorger dafür berechnet.

Gerade in Brandenburg unterscheiden sich Grundstücke hier stark. Lange Leitungswege, eine ungünstige Zufahrt, fehlende Regenwasserkanalisation oder eine erforderliche Kampfmittelfreigabe können Kosten und Bauzeit spürbar beeinflussen. Klären Sie das vor dem Grundstückskauf, nicht danach.

Lage, Größe und Preis sind schnell beurteilt. Entscheidend ist die Bebaubarkeit. Fragen Sie die Gemeinde nach dem Bebauungsplan, prüfen Sie den Grundbuchauszug auf Wege- und Leitungsrechte, klären Sie Altlasten und Kampfmittelverdacht, sehen Sie sich die Zufahrt an und rechnen Sie die Kaufnebenkosten mit ein.

Nehmen Sie Ihren Hausbaupartner mit, bevor Sie kaufen – nicht danach. Wer seit 1998 Häuser in Berlin und Brandenburg baut, erkennt an einem Grundstück in zwanzig Minuten Dinge, die Ihnen später zehntausend Euro kosten können.

Ein gutes Grundstück ist nicht das schönste, sondern das, auf dem Ihr Haus zu kalkulierbaren Kosten genehmigungsfähig ist. Diese Prüfung kostet ein paar Wochen. Sie zurückzustellen kostet meistens mehr.

In dieser Rubrik finden Sie Beiträge zum Bebauungsplan, zum Grundstückskauf in Brandenburg, zum Bodengutachten vor dem Bauvertrag und zur Frage, warum das Grundstück immer vor dem Hausvertrag steht.