Ratgeber - Grundstück & Bebaubarkeit
Erst das Grundstück prüfen, dann das Haus planen
Fünf Angaben entscheiden, ob Ihr Wunschhaus auf einem Grundstück überhaupt gebaut werden darf: Grundflächenzahl, zulässige Geschosszahl, Dachform, Baugrenzen und die Bauweise. Sie stehen im Bebauungsplan – einer kommunalen Satzung, die verbindlich ist und die niemand nachträglich verhandelt.
Deshalb beginnt ein Hausbau nicht mit einem Entwurf, sondern mit einem Grundstück. Wer die Reihenfolge umdreht und ein Haus kauft, bevor ein konkretes Grundstück feststeht, plant auf Annahmen. Ob der Entwurf genehmigungsfähig ist, ob die Erschließung liegt, was der Boden trägt und was die Erdarbeiten kosten – all das lässt sich erst am konkreten Flurstück beantworten.
Wie wir das handhaben. Wir schließen keinen Bauvertrag über ein Haus, für das es noch kein Grundstück gibt. Das klingt selbstverständlich, ist es in dieser Branche aber nicht. Erst Grundstück, dann Bodengutachten und Planung, dann eine Kalkulation, die die Erdarbeiten mit einschließt – und erst danach ein Vertrag.
Was regelt der Bebauungsplan?
Der Bebauungsplan legt fest, wie ein Grundstück bebaut werden darf. Die Grundflächenzahl bestimmt, welcher Anteil der Fläche überbaut werden darf. Die Geschossigkeit entscheidet, ob ein zweigeschossiges Haus zulässig ist oder ob nur ein Bungalow oder ein Haus mit ausgebautem Dach möglich ist. Dazu kommen Vorgaben zur Dachform und -neigung, zur Firstrichtung, zu Baugrenzen und Baulinien, teils sogar zur Fassadenfarbe.
Nicht für jedes Grundstück gibt es einen Bebauungsplan. Fehlt er, richtet sich die Zulässigkeit danach, ob sich das Vorhaben in die nähere Umgebung einfügt. Das ist keine geringere Hürde, sondern nur eine unschärfere – und sie gehört genauso früh geprüft.
Wie viel Grundstück braucht ein Haus wirklich?
Die Wohnfläche sagt wenig über den Flächenbedarf. Ein Bungalow mit rund 119 m² Wohnfläche belegt etwa 147 m² Grundfläche, weil alles auf einer Ebene liegt. Eine Stadtvilla mit deutlich mehr Wohnfläche kommt mit weniger Grundfläche aus, weil sie in die Höhe geht.
Dazu kommen Abstandsflächen zu den Nachbargrenzen, Stellplätze, Zufahrt, Terrasse und die Frage, wo Regenwasser versickern kann. Ein Grundstück, das auf dem Papier groß genug wirkt, kann nach Abzug von Baugrenzen und Abstandsflächen ein sehr schmales Baufenster übrig lassen.
Warum gehört das Bodengutachten vor den Vertrag?
Der Boden ist die größte unsichtbare Kostenposition beim Hausbau. Bodenaustausch, eine andere Gründung, zusätzliche Verdichtung oder Entwässerungsmaßnahmen können mehrere tausend Euro kosten. Diese Kosten müssen nicht nach der Unterschrift auftauchen – eine erfahrene Baufirma kann ein Bodengutachten vorher auswerten und beziffern, was daraus folgt.
Nach der Unterschrift ist Ihr Spielraum deutlich kleiner: Die Entscheidung für Anbieter, Haus und Vertrag ist gefallen. Aus einem scheinbar günstigen Angebot kann so eine teure Überraschung werden. Fragen Sie deshalb nicht nur, ob ein Bodengutachten enthalten ist, sondern wer es auswertet, wann Sie es sehen und ob die Mehrkosten daraus vor der Unterschrift beziffert werden.
Was heißt „erschlossen"?
Ein Grundstück gilt als erschlossen, wenn Strom, Wasser, Abwasser und Telekommunikation grundsätzlich verfügbar sind. Das sagt aber nichts darüber, wie weit die Leitungen entfernt liegen, wo sie auf das Grundstück geführt werden und was der Versorger dafür berechnet.
Gerade in Brandenburg unterscheiden sich Grundstücke hier stark. Lange Leitungswege, eine ungünstige Zufahrt, fehlende Regenwasserkanalisation oder eine erforderliche Kampfmittelfreigabe können Kosten und Bauzeit spürbar beeinflussen. Klären Sie das vor dem Grundstückskauf, nicht danach.
Worauf sollte ich beim Grundstückskauf in Brandenburg achten?
Lage, Größe und Preis sind schnell beurteilt. Entscheidend ist die Bebaubarkeit. Fragen Sie die Gemeinde nach dem Bebauungsplan, prüfen Sie den Grundbuchauszug auf Wege- und Leitungsrechte, klären Sie Altlasten und Kampfmittelverdacht, sehen Sie sich die Zufahrt an und rechnen Sie die Kaufnebenkosten mit ein.
Nehmen Sie Ihren Hausbaupartner mit, bevor Sie kaufen – nicht danach. Wer fast 600 Häuser in Berlin und Brandenburg gebaut hat, erkennt an einem Grundstück in zwanzig Minuten Dinge, die Ihnen später zehntausend Euro kosten können.
Welche Unterlagen sollte ich vor dem Kauf haben?
Sechs Dokumente beantworten die meisten Fragen: der Bebauungsplan oder die Auskunft der Gemeinde, wenn keiner existiert; ein aktueller Grundbuchauszug mit Abteilung II, in der Wege-, Leitungs- und Nutzungsrechte stehen; der Liegenschaftskatasterauszug mit den tatsächlichen Grenzen; die Erschließungsauskunft der Versorger; die Altlasten- und Kampfmittelauskunft; und, sobald möglich, ein Baugrundgutachten.
Diese Unterlagen sind nicht teuer und meist innerhalb weniger Wochen zu bekommen. Sie zu überspringen ist die kostspieligste Abkürzung im gesamten Hausbau.
Was bedeutet die Ausrichtung des Grundstücks?
Mehr, als die meisten erwarten. Die Himmelsrichtung entscheidet, wo Terrasse und Wohnbereich sinnvoll liegen, wie viel Sonne im Winter hereinkommt und wie viel im Sommer abgehalten werden muss. Ein nach Norden orientierter Garten ist kein Ausschlusskriterium, verlangt aber eine andere Grundrissplanung.
Ebenso wichtig sind Zuschnitt und Gefälle. Ein Hanggrundstück kann reizvoll sein und kostet in der Gründung und bei den Außenanlagen regelmäßig einen vierstelligen bis fünfstelligen Betrag mehr. Wer das vor dem Kauf einrechnet, trifft eine informierte Entscheidung statt einer nachträglichen.
Wo bauen wir?
In Berlin und Brandenburg, mit deutlichem Schwerpunkt im Nordosten. Die bisher gebauten Häuser verteilen sich vor allem auf den Barnim und Berlin, dazu Märkisch-Oderland, Oberhavel, Oder-Spree, Teltow-Fläming, Potsdam-Mittelmark, Dahme-Spreewald und die Uckermark.
Dass wir die Region kennen, ist bei der Grundstücksbeurteilung kein Marketingargument, sondern praktischer Nutzen: Bodenverhältnisse, kommunale Auflagen, Erschließungspraxis und Genehmigungsdauer unterscheiden sich zwischen den Landkreisen erheblich.
Ein gutes Grundstück ist nicht das schönste, sondern das, auf dem Ihr Haus zu kalkulierbaren Kosten genehmigungsfähig ist. Diese Prüfung kostet ein paar Wochen. Sie zurückzustellen kostet meistens mehr.
In dieser Rubrik finden Sie Beiträge zum Bebauungsplan, zum Grundstückskauf in Brandenburg, zum Bodengutachten vor dem Bauvertrag und zur Frage, warum das Grundstück immer vor dem Hausvertrag steht.