Bau- und Leistungsbeschreibung
Die Bau- und Leistungsbeschreibung legt fest, welche Materialien, Bauteile und Ausführungen unserem Festpreis zugrunde liegen. Sie wird Bestandteil Ihres Verbraucherbauvertrags. Auf dieser Seite finden Sie den Überblick – das vollständige Dokument stellen wir Ihnen als PDF zur Verfügung.
Was darin beschrieben ist, ist unser Standard. Er ist der Ausgangspunkt, nicht die Vorgabe: Wandaufbau, Wandstärken, Dämmung, Dachform, Dachneigung, Haustechnik und Ausstattung lassen sich abweichend vereinbaren. Alle Abweichungen müssen GModG-konform sein und werden schriftlich im Verbraucherbauvertrag festgehalten.
Wie lange ist die Bauzeit?
Neun Monate, vertraglich garantiert. Die Verlängerungsgründe sind vertraglich geregelt: ungeeignete Witterung, fehlende oder verspätete Mitwirkung des Bauherrn und die notwendige Estrichtrocknung. Zusätzliche Maler- und Bodenbelagsarbeiten in Eigenleistung können die Bauzeit ebenfalls verlängern.
Was ist beim Elektroumfang enthalten?
Ein je Raumtyp kalkulierter Umfang. Innerhalb des kalkulierten Gesamtumfangs sind Verschiebungen möglich – zusätzliche Leistungen werden zusätzlich kalkuliert.
Welche Gewerke kann ich in Eigenleistung übernehmen?
Der Mindestumfang kann der geschlossene Rohbau sein. Danach lassen sich komplette Gewerke herausnehmen, zum Beispiel Elektro, Heizung, Sanitär, Estrich oder Innentüren. Was Sie übernehmen, legen wir vor Vertragsabschluss fest.
Was passiert, wenn meine Finanzierung nicht zustande kommt?
Eine Finanzierungsklausel kann individuell vereinbart werden; dann ist ein Rücktritt möglich. Bereits erbrachte Planungsleistungen bleiben zu bezahlen. Ein pauschales „jederzeit kostenlos zurücktreten“ gibt es bei uns nicht.
Bringen Sie Ihre Unterlagen mit. Wir gehen Angebot und Leistungsumfang gemeinsam mit Ihnen durch.
Was in unserem Festpreis steht – und was nicht
Im Festpreis enthalten
Erdarbeiten, Bodenplatte, Rohbau, Dach, Fenster und Haustür, Haustechnik mit Wärmepumpe, Estrich, Fliesen in Bad, Gäste-WC und Hauswirtschaftsraum sowie Treppe und Innentüren. Dazu Gerüste, Bauschuttentsorgung, Bauwesenversicherung und der Blower-Door-Test.
Nicht im Standard enthalten
Anschlussgebühren Ihrer Versorger, Baustrom und Bauwasser, Gebühren für Genehmigung, Prüfung und Abnahme, Prüfstatik, Absteckung und katasteramtliche Einmessung, Entwässerung des Grundstücks außerhalb des Hauses sowie Auflagen aus Ihrer Baugenehmigung.
Individuell vereinbar
Keller, Garage oder Carport, Photovoltaik, Maler- und Bodenbelagsarbeiten, Bodenbeläge über die enthaltenen Fliesen hinaus, Außenanlagen wie Terrasse, Außentreppen und Einfriedung sowie ein Wartungsvertrag nach der Übergabe.
Der Baugrund entscheidet mit
Unsere Kalkulation setzt einen tragfähigen Boden mit mindestens 250 kN/m² voraus. Ist der Baugrund schwächer, können ein tieferer Bodenabtrag, ein Bodenaustausch oder eine andere Gründungsart nötig werden. Deshalb empfehlen wir, das Bodengutachten bereits vor Vertragsabschluss vorzulegen – dann steht Ihr Preis auf gesicherter Grundlage. Mehr zum Bodengutachten →
Woran Sie eine gute Bau- und Leistungsbeschreibung erkennen
Zwei Angebote mit derselben Zahl am Ende können völlig verschiedene Häuser bedeuten. Der Unterschied steht nicht im Preis, sondern in der Bau- und Leistungsbeschreibung – und dort oft in dem, was nicht darin steht. Die folgenden zwölf Punkte sind die, an denen sich Angebote in der Praxis unterscheiden. Sie gelten für jede Baubeschreibung, nicht nur für unsere. Was bei uns dazu geregelt ist, steht jeweils daneben.
01 – Ist der Leistungsumfang abgegrenzt oder nur aufgezählt?
Eine Aufzählung sagt, was dabei ist. Eine Abgrenzung sagt auch, was nicht dabei ist – und erst das macht zwei Angebote vergleichbar. Was der Begriff schlüsselfertig dabei überhaupt bedeutet, ist selbst nicht einheitlich geregelt. Unsere Beschreibung führt drei getrennte Listen: im Festpreis enthalten, nicht im Standard enthalten, individuell vereinbar. Alle drei stehen weiter oben auf dieser Seite.
02 – Welche Erdarbeiten sind eingerechnet?
Erdarbeiten sind die häufigste Lücke im Vergleich, weil sie vom Grundstück abhängen und sich deshalb bequem offenlassen lassen. Bei uns sind sie enthalten. Die Kalkulation setzt dabei einen tragfähigen Boden mit mindestens 250 kN/m² voraus – was passiert, wenn er das nicht hergibt, steht im nächsten Punkt.
03 – Bodenplatte oder Keller, und was passiert bei schwierigem Baugrund?
Die Bodenplatte ist bei uns enthalten, ein Keller ist individuell vereinbar. Entscheidend ist aber der Zeitpunkt der Klärung: Das Bodengutachten läuft über unseren Partner, kostet rund 1.000 € und liegt vor der Vertragsunterzeichnung vor. Reicht die Standardgründung nicht, wissen Sie das, bevor Sie unterschreiben – und nicht, wenn der Bagger steht.
04 – Wandaufbau, Wandstärke und Dämmung: mit Zahlen oder ohne?
„Massivbauweise“ allein ist keine Angabe. Prüfen Sie, ob Wandaufbau, Wandstärken und Dämmung mit Werten benannt sind. Bei uns stehen sie in der Beschreibung und sind zugleich abweichend vereinbar – jede Abweichung wird schriftlich im Verbraucherbauvertrag festgehalten.
05 – Dachform, Dachneigung und Dachaufbau
Das Dach ist bei uns enthalten, Dachform und Dachneigung sind frei wählbar. Achten Sie beim Vergleich darauf, ob die Beschreibung eine bestimmte Dachform voraussetzt – dann ist jede Änderung ein Nachtrag.
06 – Fenster und Haustür: Verglasung, Beschläge, Anzahl
Fenster und Haustür sind enthalten, die Fensterflächen frei planbar. Beim Vergleich lohnt der Blick auf Verglasung und Beschläge, und darauf, ob eine Anzahl oder eine Fläche genannt ist. Bodentiefe Fenster, Erker und Gauben verändern die Belichtung – und den Preis.
07 – Haustechnik: Heizung, Lüftung, Elektro, Sanitär
Die Haustechnik mit Wärmepumpe ist bei uns enthalten. Photovoltaik steht unter „individuell vereinbar“. Prüfen Sie im Vergleich, ob die Elektroausstattung mit Anzahl der Auslässe beschrieben ist – „nach gültiger Norm“ ist die Mindestausstattung, nicht die übliche.
08 – Ausstattung: gibt es benannte Budgets oder nur „hochwertig“?
Steht in der Beschreibung, bis zu welchem Materialwert Sie auswählen dürfen – oder nur, dass die Ausstattung hochwertig sei? Ohne benanntes Budget lässt sich ein Angebot nicht vergleichen. In unserer Bau- und Leistungsbeschreibung sind für bestimmte Materialien konkrete Budgets ausgewiesen, zum Beispiel 900,00 € je 1.000 Verblendsteine und 40,00 € pro m² Fliesenmaterial. Was darüber hinausgeht, erscheint vor der Unterschrift als eigene Position im Angebot.
09 – Eigenleistungen: erlaubt, und was passiert an der Schnittstelle?
Wenn Sie selbst mitarbeiten wollen, muss die Beschreibung sagen, wo die Leistung des Unternehmens endet. Bei uns stehen Maler- und Bodenbelagsarbeiten unter „individuell vereinbar“ – sie sind also weder stillschweigend enthalten noch stillschweigend ausgeschlossen, sondern werden ausdrücklich geregelt.
10 – Preisänderungen: wann darf sich der Preis ändern?
Der Festpreis gilt für die Ausführung, die in der Beschreibung steht. Jede Abweichung weisen wir im Angebot als eigene Position mit eigenem Preis aus, GModG-konform und schriftlich im Verbraucherbauvertrag. Prüfen Sie beim Vergleich, ob es Preisgleitklauseln gibt und woran sie gekoppelt sind.
11 – Ausschlüsse: was ist ausdrücklich nicht dabei?
Der ehrlichste Teil jeder Beschreibung. Bei uns steht die Liste vollständig weiter oben: Anschlussgebühren der Versorger, Baustrom und Bauwasser, Gebühren für Genehmigung, Prüfung und Abnahme, Prüfstatik, Absteckung und katasteramtliche Einmessung, Entwässerung des Grundstücks außerhalb des Hauses sowie Auflagen aus Ihrer Baugenehmigung. Fehlt in einem Angebot eine solche Liste ganz, ist das kein gutes Zeichen.
12 – Abnahme, Gewährleistung, Bauzeit
Blower-Door-Test und Bauwesenversicherung sind bei uns enthalten. Prüfen Sie im Vergleich, ob die Bauzeit benannt ist und ab welchem Ereignis sie läuft – ab Vertragsschluss, ab Baugenehmigung oder ab Baubeginn macht einen erheblichen Unterschied.
Sie haben bereits ein Angebot eines anderen Hausanbieters?
Wenn Sie uns Angebot, Bau- und Leistungsbeschreibung und Vertragsentwurf zur Verfügung stellen, schauen wir uns die Unterlagen gemeinsam mit Ihnen an. Wir weisen auf erkennbare Leistungsunterschiede, fehlende Positionen und Punkte hin, die aus unserer Erfahrung vor einer Entscheidung geklärt werden sollten. Dabei sind wir selbstverständlich selbst Anbieter und keine unabhängige Beratungsstelle. Eine rechtliche Vertragsprüfung durch einen Sachverständigen oder Fachanwalt ersetzt das nicht.
Was Sie auf dieser Seite finden, ist die Liste der Punkte, an denen sich Angebote unterscheiden, und unsere eigene Beschreibung als Vergleichsmaßstab.
Wie das im Einzelnen abläuft, steht auf der Seite Hausangebote vergleichen und prüfen.
Häufige Fragen zur Bau- und Leistungsbeschreibung
Was ist eine Bau- und Leistungsbeschreibung?
Sie ist das Dokument, das festlegt, welche Materialien, Bauteile und Ausführungen einem Hausangebot zugrunde liegen – von der Trennlage unter der Bodenplatte bis zum Handtuchheizkörper im Bad. Ohne dieses Dokument ist ein Hauspreis keine Zusage, sondern eine Schätzung.
Seit der Reform des Bauvertragsrechts 2018 ist eine Baubeschreibung vor Vertragsschluss vorgeschrieben. Entscheidend ist aber nicht, ob es sie gibt, sondern wie konkret sie wird.
Ist die Beschreibung verbindlich?
Ja. Diese Bau- und Leistungsbeschreibung wird Bestandteil Ihres Verbraucherbauvertrags. Mit der Unterschrift dokumentieren Sie, dass Sie sie erhalten und zur Kenntnis genommen haben.
Wichtig: Zusätze, Änderungen oder Konkretisierungen müssen in Abschnitt 7 des Verbraucherbauvertrags schriftlich vereinbart werden. Was nur in Zeichnungen auftaucht, aber nicht schriftlich fixiert ist, wird nicht Vertragsbestandteil.
Kann ich vom beschriebenen Standard abweichen?
Ja, an vielen Stellen. Wandaufbau, Wandstärken, Dämmung, Dachform, Dachneigung, Haustechnik und Ausstattung lassen sich abweichend vereinbaren – auch Keller, Flachdach, Betondecke über dem Bungalow-Erdgeschoss, elektrische Rollläden oder Erdwärme statt Luft-Wasser-Wärmepumpe.
Alle Abweichungen müssen GModG-konform sein und werden schriftlich im Verbraucherbauvertrag festgehalten. Jede Option bekommt einen Preis, bevor Sie sich entscheiden.
Warum veröffentlichen Sie das Dokument vollständig?
Weil wir finden, dass ein Bauherr diese Ebene braucht, bevor er unterschreibt – und weil sie sonst kaum jemand zeigt. „Massivhaus, schlüsselfertig“ steht in jedem Prospekt. Interessant wird es bei Wandstärke, Dämmwert, Widerstandsklasse und Vorlauftemperatur.
Nehmen Sie dieses Dokument als Maßstab mit, wenn Sie mit anderen Anbietern sprechen. Wenn dort auf dieselben Fragen ebenso konkrete Antworten kommen, ist das ein gutes Zeichen.
Worauf sollte ich beim Vergleich mit anderen Angeboten achten?
Auf die Positionen, die sich leicht weglassen lassen, ohne dass ein Angebot unseriös wirkt: Sind Erdarbeiten und Bodenplatte enthalten – und bis zu welcher Menge? Welcher Wandaufbau, welche Dämmstärke? Kostet der Wechsel von Putz auf Klinker Aufpreis? Sind Rollläden dabei? Welche Widerstandsklasse haben die Fenster im Erdgeschoss?
Und immer: Welches Budget ist für Fliesen, Sanitär und Verblender hinterlegt, und was passiert bei Überschreitung? Bei uns stehen diese Zahlen im Dokument – 900,00 € je 1.000 Verblendsteine, 40,00 € pro m² Fliesenmaterial.
Was ist nicht in der Bauleistung enthalten?
Nicht enthalten sind unter anderem Malerarbeiten, Bodenbeläge außerhalb der gefliesten Räume, Küche, Elektrogeräte und Leuchten, Außenanlagen, die Hausanschlüsse selbst, Abwasserleitungen außerhalb des Hauses, Telefon- und TV-Anschluss sowie Vermessung und Absteckung.
Von Ihnen benötigen wir außerdem ein Baugrundgutachten, den amtlichen Lageplan und die Bestandspläne der Versorger. Bei allen dreien helfen wir und vermitteln bei Bedarf die Kontakte.
Muss ich als Bauherr eine Baubeschreibung bekommen?
Bei Verbraucherbauverträgen ist der Unternehmer grundsätzlich verpflichtet, dem Bauherrn rechtzeitig vor Abgabe von dessen Vertragserklärung eine Baubeschreibung in Textform zur Verfügung zu stellen. Die Regelung gilt seit dem 1. Januar 2018; gesetzlich vorgesehene Ausnahmen bleiben unberührt – etwa, wenn der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben macht. Die Vorschriften regeln außerdem, welche Angaben die Beschreibung mindestens enthalten muss, unter anderem zu Art und Umfang der Leistungen, zur Bauweise, zum Innenausbau, zur Haustechnik und zur Bauzeit.
Woran erkenne ich, dass Leistungen fehlen?
An Formulierungen ohne Maß: „hochwertig“, „nach Wahl des Bauherrn“, „bauseits“. Und an fehlenden Kapiteln – wenn zu Erdarbeiten, Bodenplatte oder Außenanlagen nichts dasteht, sind sie in aller Regel nicht enthalten.
Kann ich Ihre Beschreibung als Vergleichsmaßstab benutzen?
Ja, dafür steht sie öffentlich. Sie können sie neben ein anderes Angebot legen und Kapitel für Kapitel durchgehen. Wenn dabei auffällt, dass bei uns etwas fehlt, sagen Sie es uns – das ist uns lieber als eine Lücke, die erst auf der Baustelle auffällt.
Das vollständige Dokument
Die vollständige Bau- und Leistungsbeschreibung stellen wir Ihnen als PDF zur Verfügung – ohne Registrierung, ohne Formular. Sie können damit unser Angebot Position für Position mit jedem anderen vergleichen.
Verbindlich ist ausschließlich die Bau- und Leistungsbeschreibung in der zu Ihrem Verbraucherbauvertrag gehörenden Fassung. Die Angaben auf dieser Seite sind eine Zusammenfassung zur Orientierung. Stand des Dokuments: 18. August 2026.