MASSIVBAU STEIN AUF STEIN. KLINKER ODER PUTZ.
SEIT 1998. ÜBER 500 HÄUSER.
Massivhaus bauen in Berlin – ab 212.100 €
KLINKER HAUS aus Bernau bei Berlin plant und baut seit 1998 individuell geplante Massivhäuser in Berlin und im Berliner Umland – Stein auf Stein, schlüsselfertig, inklusive Erdarbeiten und Bodenplatte.
27 unserer 256 dokumentierten Projekte stehen in Berlin. Unsere 49 Entwürfe liegen zwischen 60,56 und 171 m² Wohnfläche und zwischen 212.100 € und 480.000 €, Stand 01.05.2026 – nach oben ohne Grenze, wir bauen derzeit mehrere Häuser mit deutlich über 200 m² Wohnfläche. Die Preise gelten für die Ausführung mit Verblendmauerwerk; eine Putzfassade kostet dasselbe.
In Berlin entscheidet fast immer das Grundstück darüber, was gebaut werden kann. Deshalb prüfen wir es, bevor wir zeichnen.
Warum Hausbau in Berlin besondere Planung braucht
Ein Berliner Baugrundstück ist selten eine leere Fläche. Meistens gibt es Nachbarbebauung auf beiden Seiten, eine schmale Zufahrt, Baumbestand mit Schutzstatus und einen Bebauungsplan aus einer anderen Zeit – oder gar keinen, dann gilt § 34 BauGB und Ihr Haus richtet sich nach dem, was in der Umgebung bereits steht.
Drei Dinge werden in Berlin dadurch wichtiger als anderswo:
Wohnfläche pro Quadratmeter Grundstück. Eine Stadtvilla bringt 122 m² Wohnfläche auf 80 m² überbauter Fläche. Ein Bungalow braucht für 119 m² rund 147 m². Auf einem Berliner Grundstück ist das der Unterschied zwischen möglich und nicht möglich.
Erreichbarkeit der Baustelle. Wir brauchen eine Zufahrt für Fahrzeuge bis 38 t, bis 3,50 m Breite und 4,00 m Höhe, dazu eine Lagerfläche und mindestens 3 m Freifläche rund um das Haus. Bei Grundstücken in zweiter Reihe klären wir das vor allem anderen.
Nebenkosten. In Berlin fallen 6,0 % Grunderwerbsteuer an – 0,5 Prozentpunkte weniger als in Brandenburg, bei den höheren Berliner Grundstückspreisen aber trotzdem der größere Betrag.
Baulücke, Abriss oder Neubaugrundstück?
In Berlin geht es selten um das freie Neubaugrundstück. Meist ist es eine Baulücke, ein geteiltes Grundstück, ein rückwärtiger Grundstücksteil oder ein Abriss-Neubau. Jede dieser Ausgangslagen hat eigene Fallstricke – und in allen vier Fällen entscheidet sich vor dem ersten Entwurf, ob das Vorhaben trägt.
Was erlaubt das Baurecht?
Ohne Bebauungsplan gilt § 34 BauGB: Ihr Haus muss sich in die vorhandene Umgebung einfügen – Geschosszahl, Bauweise, Dachform. Wo ein Plan gilt, begrenzt die Grundflächenzahl die überbaubare Fläche.
Wie lässt sich Wohnfläche sinnvoll nutzen?
Zwei Vollgeschosse ohne Dachschrägen holen aus knapper Grundfläche das Maximum: 122 m² Wohnfläche auf 80 m² überbauter Fläche. Ein Bungalow braucht für 119 m² rund 147 m².
Ist die Baustelle erreichbar?
Zufahrt für Fahrzeuge bis 38 t, 3,50 m Breite, 4,00 m Höhe, dazu Lagerfläche und 3 m Freifläche ums Haus. In zweiter Reihe oder an engen Straßen sehen wir uns das vorab an.
Welche Kosten entstehen zusätzlich?
6,0 % Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, Baugenehmigung, Vermessung, Hausanschlüsse, Außenanlagen – dazu Abriss und Entsorgung, wenn Bestand weichen muss. Baustrom und Bauwasser stellt der Bauherr.
Erst Grundstück prüfen, dann Massivhaus planen
Bevor wir zeichnen, prüfen wir: Baurecht, überbaubare Fläche, Zufahrt, Erschließung, Nachbarbebauung und Baugrund. Ein Bodengutachten über unseren Partner kostet rund 1.000 € und liegt bei uns vor der Vertragsunterzeichnung vor – unsere Preise setzen tragfähigen Boden mit 250 kN/m² voraus.
Gerade in Berlin ist das entscheidend: Was auf dem Papier nach einem attraktiven Grundstück aussieht, kann an einer 2,80 m breiten Zufahrt scheitern. Solche Dinge klärt man besser vor dem Kauf als danach.
Warum KLINKER HAUS für Ihr Massivhaus in Berlin?
Regionale Nähe aus Bernau bei Berlin
KLINKER HAUS sitzt in Bernau bei Berlin und baut seit vielen Jahren in Berlin und Brandenburg. Durch die regionale Nähe kennen wir viele typische Fragen rund um Grundstücke, Baugebiete, Berliner Umland, Nachverdichtung und Bauvorbereitung.
Individuelle Planung statt Standardhaus
49 Entwürfe als Ausgangspunkt, nicht als Katalog. Grundriss, Wandaufbau, Dachform und Dachneigung sind frei wählbar – in Berlin fast immer nötig, weil sich das Haus in die Umgebung einfügen muss.
Massive Bauweise Stein auf Stein
17,5 cm Poroton T18, 12 cm Mineralwolle WLG 035 und 10 cm Verblendmauerwerk aus echtem Klinker – oder 24 cm Poroton T18 mit Silikatputz, zum selben Preis. Gemauert wird auf der Baustelle.
Klarheit vor dem Vertrag
Baurecht, Baugrund und Bemusterung stehen fest, bevor Sie unterschreiben. Preise mit Stand 01.05.2026, jede Option mit eigenem Preis. Dazu 9 Monate Bauzeitgarantie und eine Bankbürgschaft über die 5 Jahre Gewährleistung.
Welche Haustypen eignen sich für Berlin?
Bungalow bauen in Berlin
12 Entwürfe von 60,56 bis 161,72 m², 212.100 bis 407.700 €. In Berlin die anspruchsvollste Wahl: Für 119 m² Wohnfläche brauchen Sie rund 147 m² überbaubare Fläche. Auf großen Grundstücken in Randlagen geht das auf, in Baulücken selten. Mehr zum Bungalow
Alle Bungalows
Stadtvilla bauen in Berlin
12 Entwürfe von 108 bis 171 m², 327.200 bis 417.200 €. Der Haustyp, der in Berlin am häufigsten funktioniert: 122 m² Wohnfläche auf nur 80 m² Grundfläche, zwei volle Geschosse ohne Dachschrägen. Mehr zur Stadtvilla
Alle Stadtvillen
Einfamilienhaus bauen in Berlin
20 Entwürfe von 102 bis 157 m², 347.100 bis 480.000 €. Erdgeschoss mit ausgebautem Dachgeschoss – die Bauform, die auch dort genehmigungsfähig ist, wo nur ein Vollgeschoss zulässig ist. Auch als Friesenhaus oder Landhaus. Mehr zum Einfamilienhaus
Alle Einfamilienhäuser
Individuelles Massivhaus planen
Passt keiner der 49 Entwürfe auf Ihr Grundstück, planen wir von Grund auf neu – der in Berlin häufigste Fall. Grundriss, Kubatur, Dachform und Wandaufbau richten sich dann nach Bauflucht, Nachbarbebauung und dem, was das Baurecht zulässt.
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Typische Berliner Grundstückssituationen
Baulücke
Das neue Haus muss sich nach § 34 BauGB in die Umgebung einfügen: Gebäudehöhe, Bauflucht, Dachform, Kubatur, Abstandsflächen. In der Praxis heißt das meist ein individueller Entwurf statt eines Katalogmodells.
Abriss und Neubau
Wenn ein altes Gebäude durch ein neues Massivhaus ersetzt werden soll, spielen Abrisskosten, Bestandssituation, Leitungen, Zufahrt, Entsorgung und Genehmigungsfragen eine wichtige Rolle.
Grundstück in zweiter Reihe
Hier entscheidet die Zufahrt: Fahrzeuge bis 38 t, 3,50 m Breite, 4,00 m Höhe müssen durchkommen. Dazu Leitungsführung, Feuerwehrzufahrt und Baulasten – alles vor dem Grundstückskauf zu klären, nicht danach.
Geteiltes Grundstück
Bei Teilung oder Nachverdichtung zählt vor allem die überbaubare Restfläche. Zwei Vollgeschosse holen daraus deutlich mehr Wohnfläche: 122 m² auf 80 m² Grundfläche statt 119 m² auf 147 m².
Gewachsenes Wohngebiet
Nachbarbebauung, geschützter Baumbestand, Gelände und örtliche Gestaltungsvorgaben bestimmen mit. Genau dafür sind unsere 49 Entwürfe Ausgangspunkte und keine festen Modelle.
Was beim Hausbau in Berlin wichtig ist
Baurecht und Genehmigungsfähigkeit
Bebauungsplan oder Einfügung nach § 34 BauGB in die nähere Umgebung. Geschosszahl, Bauflucht, Kubatur und Dachform sind in Berlin selten frei wählbar – wir klären das vor dem ersten Entwurf.
Bodenverhältnisse und Bodengutachten
Rund 1.000 € über unseren Partner, vor der Unterschrift. Unsere Preise setzen 250 kN/m² tragfähigen Baugrund voraus; auf Berliner Grundstücken mit Vorbebauung lohnt der Blick besonders.
Baustellenlogistik
Zufahrt für Fahrzeuge bis 38 t, 3,50 m Breite, 4,00 m Höhe, dazu Lagerfläche und 3 m Freifläche ums Haus. Schmale Straßen und fehlende Stellflächen klären wir vorab, nicht am ersten Bautag.
Nachbarn und Umgebung
In gewachsenen Wohngebieten bestimmt die Umgebung mit: Gebäudehöhe, Bauflucht, Fensteranordnung, Abstandsflächen und Baumbestand mit Schutzstatus.
Ausstattung und Bauleistung
Enthalten sind Erdarbeiten, Bodenplatte, Wärmepumpe, Fußbodenheizung, Rollläden, RC2N-Fenster und die Bauwesenversicherung. Materialbudgets: Verblender bis 900 € brutto je 1.000 Stück, Fliesen bis 40 € brutto pro m².
Unser Ablauf beim Massivhausbau in Berlin
Erstgespräch
Kostenlos und unverbindlich. Sie schildern Grundstück und Vorstellung, wir sagen Ihnen, ob das in Berlin baurechtlich und finanziell aufgeht – auch wenn die Antwort manchmal Nein lautet.
Grundstück und Ausgangslage prüfen
Lage, Zuschnitt, überbaubare Fläche, Zufahrt, Erschließung, Nachbarbebauung und Baumbestand – bei Abriss-Neubau auch der Bestand.
Baurechtliche Möglichkeiten klären
Bebauungsplan oder § 34 BauGB, Baugrenzen, Grundflächenzahl, zulässige Geschosszahl und Dachform. Erst danach wissen wir, welcher Haustyp überhaupt in Frage kommt.
Bodengutachten einbeziehen
Über unseren Partner für rund 1.000 €, vor der Vertragsunterzeichnung. Das Ergebnis zeigt, ob die Standardgründung reicht.
Haus individuell planen
Aus Grundstück, Baurecht und Wunschliste entsteht Ihr Entwurf. Die 44 Haustypen dienen als Ausgangspunkt, in Berlin planen wir häufig komplett neu.
Ausstattung bemustern
Fassade, Fliesen, Türen, Bad und Haustechnik legen Sie vor der Unterschrift fest. Was über die Materialbudgets hinausgeht, erscheint als eigene Position im Angebot.
Kostenbild finalisieren
Der verbindliche Preis entsteht zuletzt – wenn Baurecht, Entwurf, Bodengutachten und Bemusterung geklärt sind. Er gilt für die Ausführung nach unserer Bau- und Leistungsbeschreibung.
Vertrag, Genehmigung und Bau
Bauantrag, Baubeginn, Übergabe – mit einem Ansprechpartner. 9 Monate Bauzeitgarantie ab Baubeginn, Bauwesenversicherung über uns, 5 Jahre Gewährleistung mit Bankbürgschaft.
Bauweise und Ausstattung bei KLINKER HAUS
Massivbau Stein auf Stein. Standard sind 17,5 cm Poroton T18, 12 cm Mineralwolle WLG 035 und 10 cm Verblendmauerwerk aus echtem Klinker – alternativ 24 cm Poroton T18 mit Silikatputz, zum selben Preis. Dazu Fenster mit 82-mm-Profil und Ug 0,6 W/(m²K), RC2N im Erdgeschoss und an erreichbaren Fenstern im Obergeschoss, Aluminium-Rollläden, Luft-Wasser-Wärmepumpe und Fußbodenheizung im ganzen Haus.
Auf diesen Standard bezieht sich unsere Preisliste. In Berlin weichen wir häufiger davon ab, weil sich das Haus in die Umgebung einfügen muss – Wandaufbau, Dämmstärke, Dachform und Dachneigung sind frei vereinbar – alle Positionen im Detail.
Massivhaus bauen in Berlin und im Berliner Umland
KLINKER HAUS baut individuell geplante Massivhäuser mit Klinkerfassade in Berlin und im direkten Berliner Umland – überall dort, wo Grundstück, Baurecht und Bodenverhältnisse eine solide Massivbauweise ermöglichen.
Dazu können je nach Bauvorhaben unter anderem zählen:
- Berlin-Pankow
- Berlin-Buch
- Berlin-Karow
- Berlin-Blankenburg
- Berlin-Mahlsdorf
- Berlin-Kaulsdorf
- Berlin-Biesdorf
- Berlin-Hohenschönhausen
- Berlin-Köpenick
- Bernau bei Berlin
- Ahrensfelde
- Panketal
- Wandlitz
- Hoppegarten
- Strausberg
- Oranienburg
Ob wir Ihr Vorhaben begleiten können, hängt vom Standort und den Rahmenbedingungen ab. 27 unserer 256 dokumentierten Projekte stehen in Berlin – gebaut mit regionalen Handwerksbetrieben aus Berlin und Brandenburg.
Häufige Fragen zum Massivhausbau in Berlin
Was kostet ein Massivhaus in Berlin?
Unsere 49 Entwürfe liegen zwischen 212.100 € und 480.000 € schlüsselfertig, Stand 01.05.2026 – das sind 2.440 bis 3.515 € pro m² Wohnfläche, inklusive Erdarbeiten und Bodenplatte. Der Hauspreis unterscheidet sich zwischen Berlin und Brandenburg nicht; der Unterschied liegt beim Grundstück und den Nebenkosten. In Berlin fallen 6,0 % Grunderwerbsteuer an, in Brandenburg 6,5 %. Alle Kostenblöcke im Detail.
Baut KLINKER HAUS direkt in Berlin?
Ja. 27 unserer 256 dokumentierten Projekte stehen in Berlin – der zweitgrößte Block nach dem Landkreis Barnim mit 83. Unser Sitz ist Bernau bei Berlin, direkt an der nördlichen Stadtgrenze, und wir arbeiten ausschließlich mit regionalen Handwerksbetrieben aus Berlin und Brandenburg.
Eignet sich eine Stadtvilla für Berlin?
In den meisten Fällen ja – sie ist der Haustyp, der aus knapper Grundfläche die meiste Wohnfläche holt: 122 m² auf nur 80 m² überbauter Fläche, zwei volle Geschosse ohne Dachschrägen. 12 Entwürfe von 108 bis 171 m² ab 327.200 €. Voraussetzung ist, dass der Bebauungsplan zwei Vollgeschosse zulässt. Mehr zur Stadtvilla
Ist ein Bungalow in Berlin sinnvoll?
Nur auf ausreichend großen Grundstücken. Ein Bungalow mit 119 m² Wohnfläche belegt rund 147 m² Grundfläche – fast doppelt so viel wie eine Stadtvilla mit vergleichbarer Wohnfläche. In Randlagen mit großen Grundstücken geht das auf, in Baulücken meist nicht. Dafür gibt es keine Treppe und keine Dachschrägen. Mehr zum Bungalow
Kann KLINKER HAUS bei Abriss und Neubau helfen?
Den Neubau planen und bauen wir. Abriss und Entsorgung des Bestandsgebäudes gehören nicht zu unserem Hauspreis – das läuft über einen separaten Auftrag und ist bei den Baunebenkosten einzuplanen. Wir sagen Ihnen aber früh, worauf zu achten ist, damit Zeitplan und Kosten zusammenpassen.
Warum ist die Grundstücksprüfung in Berlin so wichtig?
Weil in Berlin fast jedes Grundstück Einschränkungen hat. Ohne Bebauungsplan entscheidet § 34 BauGB und damit die Umgebungsbebauung. Dazu kommen überbaubare Fläche, Abstandsflächen, geschützter Baumbestand und die Zufahrt – wir brauchen 3,50 m Breite und 4,00 m Höhe für Fahrzeuge bis 38 t. Ein Grundstück, das diese Zufahrt nicht hat, ist für einen Massivbau kaum geeignet, und das merkt man besser vor dem Kauf.
Kann ich einen KLINKER-HAUS-Entwurf individuell verändern?
Ja, jeden. Grundriss, Raumaufteilung, Fassade, Fenster, Dachform, Dachneigung und Wandaufbau sind änderbar. In Berlin ist das eher die Regel als die Ausnahme. Als Größenordnung: Von unserem Einfamilienhaus Magdeburg 1 zum Magdeburg 5 sind es 27,99 m² mehr Wohnfläche für 60.500 € – rund 2.160 € je zusätzlichem Quadratmeter.
Brauche ich vor der Planung ein Bodengutachten?
Ja, und zwar vor der Vertragsunterzeichnung. Über unseren Partner kostet es rund 1.000 €. Unsere Preise setzen tragfähigen Baugrund mit 250 kN/m² voraus – weicht der Boden ab, ändern sich Gründung, Erdarbeiten und Preis. Auf Berliner Grundstücken mit Vorbebauung oder Auffüllungen lohnt der Blick besonders.
Sie möchten ein Massivhaus in Berlin bauen?
Dann sprechen Sie mit uns, bevor Sie sich auf ein Grundstück oder ein Hausmodell festlegen. Im Erstgespräch sagen wir Ihnen, was dort baurechtlich möglich ist und wie Ihr Budget dazu passt. Kostenlos, unverbindlich – und ehrlich, auch wenn es einmal nicht passt.
Vorab lesen: Was ein Haus wirklich kostet · Was im Preis enthalten ist · Unsere gebauten Häuser
