Angebote richtig vergleichen
Hausangebote vergleichen: Warum Länge × Breite mehr verrät als der Quadratmeterpreis
Beim Fliesenpreis geht es um Hunderte. Bei der Gebäudegröße um Tausende – und kaum jemand rechnet sie nach.
Bevor Sie die Preise zweier Hausangebote vergleichen, müssen Sie wissen, wie groß die angebotenen Häuser tatsächlich sind. Rechnen Sie dafür bei jedem Angebot Länge × Breite der Außenkanten aus und setzen Sie die Flächen ins Verhältnis. Ein höherer Preis bei mehr Fläche ist damit erklärbar – proportional steigt er aber nicht, weil ein Teil der Baukosten unabhängig von der Hausgröße anfällt. Klären Sie außerdem, worauf sich eine genannte Quadratmeterzahl bezieht: Wohnfläche nach WoFlV und bebaute Fläche sind zwei verschiedene Zahlen. Erst danach lohnt der Vergleich von Leistungsumfang und Ausstattung.
Warum der Preis je Quadratmeter in die Irre führt
Der Quadratmeterpreis wirkt wie eine einfache Vergleichszahl. Problematisch wird er, sobald daraus abgeleitet wird, dass ein Haus mit der doppelten Fläche auch doppelt so viel kosten müsste. Das trifft nicht zu.
Heizung, Elektroverteilung, Haustür, Treppe und wesentliche Teile der Haustechnik fallen unabhängig davon an, ob das Haus einige Quadratmeter größer oder kleiner ist. Zusätzliche Quadratmeter innerhalb desselben Raumprogramms verteilen diese Fixkosten auf eine größere Fläche – deshalb sinkt bei größeren Häusern häufig der rechnerische Preis je Quadratmeter, ohne dass günstiger gebaut würde. Wer zwei Angebote über diese Zahl vergleicht, bestraft rechnerisch das größere Haus und übersieht dabei die Frage, auf die es ankommt.
Die Rechnung, die vor den Preisvergleich gehört
Entscheidend ist zunächst die Größe des Gebäudes. Für diesen Vergleich betrachten wir die Gebäudegrundfläche aus den Außenmaßen – vereinfacht Länge × Breite des Hauses. Im Folgenden nennen wir sie bebaute Fläche. Mit der baurechtlichen Grundfläche nach § 19 BauNVO, um die es weiter unten geht, ist sie nicht identisch: Dort zählen Garagen, Stellplätze und Zufahrten mit.
Ein Beispiel mit zwei Stadtvillen, die im Prospekt nahezu identisch aussehen:
| Entwurf | Maße | Bebaute Fläche | Verhältnis |
|---|---|---|---|
| Stadtvilla A | 8,00 m × 10,00 m | 80,00 m² | 100,0 % |
| Stadtvilla B | 8,25 m × 10,25 m | 84,56 m² | 105,7 % |
Im Grundriss sind das nur 25 cm mehr in Länge und Breite – ein Unterschied, der beim Durchblättern kaum auffällt. In der Fläche sind es bereits 5,7 %.
Ist Haus B um 5,7 % größer, muss ein höherer Preis zunächst im Zusammenhang mit dieser zusätzlichen Fläche betrachtet werden. Eine proportionale Preissteigerung lässt sich daraus aber nicht ableiten: Der Außenwandumfang wächst nur von 36 auf 37 m, also um 2,8 %. Bodenplatte und Geschossdecke wachsen stärker mit. Heizung, Haustür und Treppe entstehen kein zweites Mal.
Die Flächendifferenz sagt Ihnen also nicht, wie viel teurer Angebot B sein darf. Sie zeigt Ihnen, dass die unterschiedliche Größe in die Bewertung gehört – und dass ein Preisvergleich, der sie übergeht, schief steht. Wie stark die Mehrfläche tatsächlich auf den Preis durchschlägt, hängt von Konstruktion, Grundriss und Leistungsumfang ab und lässt sich erst im nächsten Schritt beurteilen.
So vergleichen Sie zwei Angebote in drei Schritten
- Bebaute Fläche ermitteln. Länge × Breite aus dem Grundriss, zuzüglich Vorsprüngen wie Erkern und abzüglich Rücksprüngen. Ist die Fläche nicht angegeben, lässt sie sich bei einfachen Grundrissen aus den Außenmaßen ermitteln; bei Vor- und Rücksprüngen sollten Sie sie sich vom Anbieter bestätigen lassen.
- Flächen ins Verhältnis setzen. Die kleinere Fläche ist 100 %, die größere entsprechend mehr. Das ist Ihr Maßstab.
- Preisunterschied einordnen. Ein größeres Haus lässt sich nicht ohne seine Mehrfläche gegen ein kleineres halten. Wie stark diese Mehrfläche auf den Preis durchschlägt, hängt von Konstruktion, Grundriss und Leistungsumfang ab – deshalb folgt jetzt der Vergleich der enthaltenen Leistungen und der Ausstattung.
Diese Rechnung dauert nur wenige Minuten und schafft die Grundlage für alles Weitere. Erst danach lohnt es sich, Leistungsumfang und Ausstattung Position für Position gegenüberzustellen.
Die zweite Falle: Welche Fläche ist eigentlich gemeint?
„160 m²“ ist keine Angabe, solange nicht dabeisteht, wie gerechnet wurde. Für den Vergleich zweier Angebote reichen drei Begriffe – die vollständige Systematik der DIN 277 brauchen Sie dafür nicht:
| Angabe | Was sie bedeutet |
|---|---|
| Wohnfläche nach WoFlV | Die nach der Wohnflächenverordnung anrechenbare Fläche der zur Wohnung gehörenden Räume. Flächen unter Dachschrägen zählen je nach lichter Höhe nur teilweise oder gar nicht; Balkone, Loggien und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. |
| Andere Flächenangaben | Brutto-Grundfläche, Netto-Raumfläche oder Nutzungsfläche nach DIN 277 werden anders ermittelt als die Wohnfläche nach WoFlV und können deshalb deutlich andere Werte ergeben. Vergleichbar sind Angaben nur, wenn klar ist, nach welchem Verfahren gerechnet wurde. |
| Bebaute Fläche | Der Fußabdruck des Hauses aus den Außenmaßen – der Größenindikator, mit dem Sie zwei Angebote überhaupt erst nebeneinander legen können. |
Bei KLINKER HAUS wird die Wohnfläche durchgehend nach WoFlV gerechnet, und die bebaute Fläche steht bei jedem Entwurf dabei. Fragen Sie beide Zahlen bei jedem Anbieter ab – einzeln sagt keine von beiden genug.
Warum ein Dachgeschoss weniger Wohnfläche hat, als der Grundriss vermuten lässt
Nach § 4 WoFlV zählen Flächen ab 2 m lichter Höhe vollständig, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte und unter 1 m gar nicht. Ein Dachgeschoss mit 60 m² Grundfläche kann damit als 45 m² Wohnfläche gelten.
Das hat für den Vergleich eine unmittelbare Folge: Ein Haus mit viel Dachschräge hat bei gleicher bebauter Fläche deutlich weniger Wohnfläche als eines mit Vollgeschoss. Wer zwei Entwürfe allein über die Wohnfläche vergleicht, hält damit womöglich zwei Häuser nebeneinander, die auf dem Grundstück gleich viel Platz beanspruchen – und im Bau ähnlich viel kosten.
Ob und in welcher Form ein Vollgeschoss zulässig ist, ergibt sich aus dem Bebauungsplan – und wo kein Bebauungsplan besteht, unter anderem aus der Bebauung der näheren Umgebung nach § 34 BauGB. Wie Sie das vor dem Kauf klären, steht im Beitrag Bebauungsplan verstehen.
Sechs Fragen, die Sie jedem Anbieter stellen sollten
- Wie groß ist die bebaute Fläche – Länge × Breite in Metern?
- Ist die angegebene Wohnfläche nach WoFlV gerechnet?
- Welche Flächen sind darin anteilig berücksichtigt – Dachschrägen, Balkon, Terrasse?
- Welche Bodentragfähigkeit setzt der Preis voraus, und was passiert, wenn der Baugrund davon abweicht?
- Welche Positionen sind ausdrücklich nicht enthalten?
- Lässt sich die Hausgröße anpassen, oder ist die Kantenlänge durch ein Katalogmodell festgelegt?
Die letzte Frage wird selten gestellt und trennt zwei Anbietertypen. Weil bei uns auf der Baustelle Stein auf Stein gemauert wird, ist die Kantenlänge keine feste Größe aus einem Werksraster, sondern eine Planungsentscheidung. Ein Haus lässt sich damit genau so groß planen, wie Grundstück und Budget es hergeben.
Häufige Fragen
Warum ist der Quadratmeterpreis kein guter Vergleichswert?
Weil ein erheblicher Teil der Kosten unabhängig von der Fläche anfällt. Heizung, Elektroverteilung, Haustür und Treppe kosten im kleinen Haus fast dasselbe wie im großen. Der Quadratmeterpreis sinkt deshalb mit wachsender Fläche, ohne dass das Haus günstiger gebaut wäre.
Wie viel macht ein Unterschied von 25 cm in Länge und Breite aus?
Aus 8,00 m × 10,00 m werden damit 8,25 m × 10,25 m – rund 5,7 % mehr bebaute Fläche. Im Preis schlägt sich das nieder, allerdings nicht eins zu eins: Der Außenwandumfang wächst nur um 2,8 %, und ein Teil der Kosten ist von der Hausgröße unabhängig.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und bebauter Fläche?
Die bebaute Fläche ist der Platz, den das Haus auf dem Grundstück belegt – Länge × Breite der Außenkanten. Die Wohnfläche nach WoFlV ist die nach der Wohnflächenverordnung anrechenbare Fläche der zur Wohnung gehörenden Räume. Flächen unter Dachschrägen werden abhängig von der lichten Höhe nur teilweise oder gar nicht angerechnet; Balkone, Loggien und Terrassen zählen in der Regel anteilig dazu.
Zählt die Garage zur bebauten Fläche?
Für die baurechtliche Prüfung grundsätzlich ja: Garagen, Stellplätze und Zufahrten werden nach § 19 Abs. 4 BauNVO bei der Ermittlung der Grundfläche berücksichtigt. Für diese Anlagen darf die zulässige Grundfläche grundsätzlich um bis zu 50 % überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer GRZ von 0,8. Der Bebauungsplan kann davon abweichende Regelungen enthalten.
Was tun, wenn ein Anbieter die bebaute Fläche nicht nennt?
Schriftlich nachfragen. Viele Anbieter arbeiten mit anderen Flächenbegriffen, eine kurze Rückfrage klärt das meist. Bleibt die Angabe aus, fehlt Ihnen schlicht die Grundlage, zwei Angebote nebeneinander zu legen.
Wie wir vergleichen
Wenn Sie bereits ein Angebot einer anderen Baufirma vorliegen haben, gehen wir es gern gemeinsam mit Ihnen durch – kostenlos und unverbindlich. Wir sagen Ihnen, was darin steht, was fehlt und was erfahrungsgemäß später zusätzlich berechnet wird. Näheres dazu auf der Seite Angebotsvergleich.
KLINKER HAUS baut seit 1998 Massivhäuser in Berlin und Brandenburg – inzwischen über 500, jedes für ein bestimmtes Grundstück und eine bestimmte Familie geplant. Einen Katalog, aus dem ausgewählt wird, gibt es bei uns nicht.
