Bauweise und Ausstattung beim Massivhaus – was wirklich im Festpreis steht
Ein KLINKER HAUS entsteht Stein auf Stein auf Ihrer Baustelle: Poroton-Mauerwerk, Verblendmauerwerk oder Putz, engobierte Tondachziegel, Dreifachverglasung, Luft-Wasser-Wärmepumpe mit Fußbodenheizung. Kein Fertigteil, keine Werkshalle.
Auf dieser Seite steht, was das konkret bedeutet – mit Wandstärken, Dämmwerten, Herstellern und Raumhöhen. Nicht weil das schöne Zahlen wären, sondern weil sich Hausangebote nur so vergleichen lassen. „Massivhaus, schlüsselfertig“ steht in jedem Prospekt. Interessant wird es eine Ebene tiefer.
Alles, was hier beschrieben ist, steht in unserer Bau- und Leistungsbeschreibung – dem Dokument, das Sie vor der Vertragsentscheidung bekommen und das Grundlage des Festpreises wird.
Warum die Bauleistung beim Hausvergleich entscheidend ist
Zwei Häuser mit derselben Wohnfläche und demselben Preis können bautechnisch weit auseinanderliegen. Der Unterschied steckt nicht im Grundriss, sondern in Positionen, die im Prospekt nicht auftauchen.
Ein paar Beispiele, bei denen sich Angebote regelmäßig unterscheiden: Wandstärke und Ziegelqualität. Ob die Fassade Putz oder Klinker ist – und ob der Wechsel Aufpreis kostet. Ob Rollläden enthalten sind. Welche Widerstandsklasse die Fenster im Erdgeschoss haben. Ob Erdarbeiten und Bodenplatte im Preis stehen. Welche Vorlauftemperatur die Fußbodenheizung hat. Ob eine Bauwesenversicherung abgeschlossen ist und von wem.
Jede einzelne dieser Positionen lässt sich weglassen, ohne dass ein Angebot dadurch unseriös wird. Nur muss man dann wissen, dass sie fehlt. Deshalb finden Sie unten zu jedem Punkt die konkrete Ausführung – zum Nachlesen und zum Vergleichen.
Massive Bauweise Stein auf Stein
Alle Wände im Erdgeschoss und im ausgebauten Obergeschoss bestehen aus Poroton-Plansteinen vom Markenhersteller, geklebt statt gemörtelt. Innenwände sind mindestens 11,5 cm stark, die Ausführung richtet sich nach der Statik. Verputzt wird mit tapezierfähigem Innenputz in Qualitätsstufe Q2 auf Gips-Kalk-Basis.
Poroton speichert Wärme, reguliert Feuchtigkeit und ist nicht brennbar. Für den Sommer heißt das: Ein massives Haus heizt sich langsamer auf als eine leichte Konstruktion. Für den Winter: Die Wärme bleibt länger im Raum, wenn die Heizung abschaltet.
Die Geschossdecke über dem Erdgeschoss führen wir bei Bungalows als gedämmte Holzkonstruktion aus, bei mehrgeschossigen Häusern als massive Stahlbeton-Filigrandecke – beides tapezierfähig in Q2. Wer beim Bungalow später das Dachgeschoss ausbauen möchte, kann eine Betondecke vereinbaren.
Gründung und Bodenplatte
Erdarbeiten und Bodenplatte sind bei uns im Hauspreis enthalten – bei vielen Anbietern nicht. Unter der Bodenplatte liegt eine Kunststoff-Trennlage, obenauf eine wasserundurchlässige Bitumen-Dichtungsbahn nach DIN, damit Wände, Dämmung und Estrich vor aufsteigender Feuchtigkeit geschützt sind. Eingebaut werden außerdem ein Fundamenterder nach VDE und eine gasdichte Mehrspartenhauseinführung für Wasser, Strom und Telekommunikation. Die Oberkante Fertigfußboden planen wir etwa 25 cm über dem mittleren Gelände. Das Schnurgerüst stellen wir; die Absteckung übernimmt Ihr Vermessungsingenieur.
Außenwände und Fassade
Die Außenwand ist bei uns rund 40 cm stark – aufgebaut aus drei Schichten statt aus einer. Welche Variante Sie wählen, ändert am Preis nichts: Verblendmauerwerk und Außenputz kosten bei uns dasselbe. Im Spritzwasserbereich bis etwa 25 cm über Oberkante Bodenplatte kommt statt Mineralwolle Styrodur zum Einsatz – dort, wo Regenwasser vom Boden zurückspritzt und normale Dämmung auf Dauer leidet.
Verblendmauerwerk
Der Wandaufbau mit Klinkerfassade von außen nach innen: 10 cm Verblendmauerwerk im Format WDF, 12 cm Mineralwolle WLG 035 als Kerndämmung, 17,5 cm Poroton T18 Plansteine, tapezierfähiger Innenputz. Die Steine wählen Sie bei der Bemusterung aus. Im Festpreis enthalten sind Verblender bis 900 € brutto je 1.000 Stück, frei Baustelle. Wählen Sie teurere Steine oder ein anderes Format, zahlen Sie nur die Differenz. Zierschichten wie Grenadierschichten oder farbiger Vormauermörtel sind gegen Aufpreis möglich.
Außenputz
Wer lieber verputzt baut, bekommt denselben Preis und einen anderen Aufbau: Silikatputz mit 3 mm Körnung, einfarbig, dahinter 12 cm mineralische Dämmung WLG 035 und 24 cm Poroton T18. Der Unterschied liegt nicht im Preis, sondern in der Nutzungsdauer. Eine Putzfassade will alle 10 bis 15 Jahre gestrichen werden, eine Klinkerfassade nicht. Kombinationen aus beidem sind ebenfalls möglich – viele unserer Häuser haben Klinker an der Straßenseite und Putz an den Rückseiten.
Dach und Raumgefühl
Die Dachneigung folgt dem Haustyp: klassische Häuser mit ausgebautem Dachgeschoss in der Regel 45°, Bungalows und Stadtvillen mit Walm- oder Zeltdach 22°. Der Dachstuhl entsteht aus Konstruktionsvollholz C24 mit rund 18 % Restfeuchte, ohne gesundheitsgefährdende Zusätze. Eingedeckt wird mit engobierten Tondachziegeln von BRAAS in Kupferrot, Braun oder Anthrazit. First-, Grat- und Ortgangsteine, Traufgitter, Unterspannbahn und Sturmklammern sind im Festpreis. Dachrinnen und Fallrohre bestehen aus Titanzink. Der Dachüberstand beträgt bei Bungalows und Stadtvillen umlaufend etwa 50 cm. Raumhöhe: bei Trockenbaudecke rund 2,47 m, bei Betondecke rund 2,55 m lichte Höhe. Auf Wunsch erhöhen wir ein Geschoss um 25 cm.
Fenster und Hauseingangstür
Fenster und Terrassentüren sind Markenfabrikate von VEKA oder SCHÜCO, 82 mm Bautiefe, mit Dreifach-Isolierverglasung und einem Ug-Wert von 0,6 W/(m²K). Jeder Flügel hat zwei einbruchhemmende Pilzkopfverriegelungen, dazu Fehlbedienungssperre und Fensterfalzlüfter nach DIN 1946-6.
Einbruchschutz ist bei uns Standard, nicht Aufpreis: Fenster im Erdgeschoss und alle Fenster im Obergeschoss, die über Eingangsüberdachung, Carport oder angrenzende Garage erreichbar sind, führen wir RC2N-konform aus. Fragen Sie bei anderen Angeboten gezielt danach – dort ist das meist eine Zusatzposition.
Rollläden mit Aluminium-Lamellen sind im Leistungsumfang enthalten, bedient über Gurtwickler. Elektrische Rollläden und eine zweifarbige Fensteroptik nach dem VEKA-Dekorfolienprogramm sind gegen Aufpreis möglich.
Die Hauseingangstür ist rund 1,10 m breit, 82 mm tief, mit Stahlkerneinlage, Schmuckfüllung von K-Design-Dernbach und einem GU-Dreifach-Automatikschloss, das einem RC2-Beschlag entspricht. Fünf Schlüssel gehören dazu.
Haustechnik und Energie
Geheizt wird mit einer Luft-Wasser-Wärmepumpe, dimensioniert nach Hausgröße und erforderlicher Heizleistung – nicht pauschal nach Quadratmetern. Das Innengerät steht im Hauswirtschafts- oder Hausanschlussraum, das Außengerät standardmäßig bis 2 m davon entfernt an der Außenwand. Ein Standort bis 12 m Entfernung ist als Option möglich, etwa wenn Schallschutzauflagen es verlangen.
Zum Leistungsumfang gehören ein Warmwasserspeicher ab 180 Litern, Schlamm- und Magnetitabscheider, Überströmventilset und das Fundament für das Außengerät.
Die Fußbodenheizung liegt in Erdgeschoss und ausgebautem Obergeschoss und ist auf eine Vorlauftemperatur von 35 °C ausgelegt – genau der Bereich, in dem eine Wärmepumpe effizient arbeitet. Jeder Raum wird einzeln geregelt, über PE-X-Rohre, Stellantriebe und Raumregler. Im Bad kommt ein rein elektrischer Handtuchheizkörper von etwa 60 × 120 cm dazu.
Ein Blower-Door-Test gehört bei jedem Haus zum Standard und weist die Dichtheit der Gebäudehülle nach. Rauchmelder liefern wir in der Anzahl, die die Brandenburgische Bauordnung vorschreibt.
Photovoltaik, Batteriespeicher, Wallbox, Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung oder eine Erdwärmelösung statt der Luft-Wasser-Wärmepumpe lassen sich ergänzen. Diese Entscheidungen gehören früh getroffen – Leitungswege und Technikraum sind später kaum noch zu ändern.
Fußbodenaufbau, Estrich und Innenausbau
Im Erdgeschoss liegen auf der Bodenplatte 140 mm Wärmedämmung mit Randdämmstreifen, darauf 65 mm schwimmender Zementestrich mit den Heizungsrohren. Mit einem 15 mm starken Bodenbelag ergibt das einen Fußbodenaufbau von rund 22 cm.
Sanitär kommt von VIGOUR: wandhängendes WC ohne Spülrand mit Vorwandelement und Absenkautomatik, Waschbecken mit Einhebel-Mischbatterie in Chrom, im Hauptbad eine ebenerdige Dusche 90 × 90 cm mit Geberit-CleanLine-Rinne sowie eine Badewanne von Ideal Standard, 170 × 75 cm.
Gefliest werden Boden in Küche, Bad, Gäste-WC, Diele und Hauswirtschaftsraum sowie die Wände in Bad und Gäste-WC. Dazu kommen ein Waschmaschinenanschluss im Hauswirtschaftsraum, eine frostfreie Außenzapfstelle mit eigenem Wasserzähler und ein Feinfilter hinter dem Wasserzähler, der Armaturen und Leitungen schont.
Bemusterung: Ausstattung konkret machen
Bei der Bemusterung wird aus Beschreibung Wirklichkeit: Klinker, Dachziegel, Dachkasten, Fenster, Haustür, Fliesen, Sanitärobjekte, Innentüren und Treppe werden konkret ausgewählt.
Entscheidend ist der Zeitpunkt. Bei uns findet die Bemusterung vor der Vertragsentscheidung statt. Damit ist Ihre tatsächliche Ausstattung Teil des Festpreises – und nicht ein Budget, das später überschritten wird.
Wo Budgets hinterlegt sind, nennen wir die Zahl. Beispiel Fassade: Verblender bis 900 € brutto je 1.000 Stück sind enthalten, bei teureren Steinen zahlen Sie die Differenz. Diese Art von Angabe sollten Sie sich bei jedem Anbieter für jede Ausstattungsposition zeigen lassen – sonst ist der Preis nur ein Startwert.
Bau- und Leistungsbeschreibung: Klarheit statt Annahmen
Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist das Dokument, das aus einem Preis eine Zusage macht. Sie beschreibt auf 16 Seiten, welche Materialien, Bauteile und Ausführungen dem Angebot zugrunde liegen – von der Trennlage unter der Bodenplatte bis zum Handtuchheizkörper im Bad.
Seit der Reform des Bauvertragsrechts 2018 ist eine Baubeschreibung vor Vertragsschluss ohnehin vorgeschrieben. Entscheidend ist aber nicht, ob es sie gibt, sondern wie konkret sie wird. Steht dort „hochwertige Fenster“ oder „VEKA oder SCHÜCO, 82 mm Bautiefe, Ug 0,6 W/(m²K), RC2N im Erdgeschoss“? Das ist der Unterschied zwischen einer Absichtserklärung und einer Vereinbarung.
Rechtliche Grundlage ist bei uns der Verbraucherbauvertrag nach BGB, daraus folgt die Gewährleistungsfrist von fünf Jahren. Für Gewährleistungsansprüche stellen wir zusätzlich eine Bankbürgschaft. Die Bauwesenversicherung für Ihr Bauvorhaben schließen wir ab – nicht Sie.
Schlüsselfertig bauen – was heißt das wirklich?
„Schlüsselfertig“ ist kein geschützter Begriff. Jeder Anbieter darf ihn verwenden, und jeder meint etwas anderes damit.
Bei uns umfasst er: komplette Planung mit Bauantrag und individueller Statik, Wärmeschutznachweis nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), Erdarbeiten und Bodenplatte, Rohbau, Dach, Fenster mit Rollläden, Haustür, Innentüren, Treppe, komplette Haustechnik mit Wärmepumpe und Fußbodenheizung, Elektroinstallation, Estrich, Fliesen in den Nassräumen sowie Blower-Door-Test.
Nicht enthalten sind Malerarbeiten, Bodenbeläge außerhalb der gefliesten Räume, Küche, Außenanlagen und die Hausanschlüsse selbst – unsere Leistung beginnt am Hausanschlusskasten im Haus. Das sagen wir vorher, damit Sie es einplanen können.
Von Ihnen brauchen wir drei Dinge: ein Baugrundgutachten, den amtlichen Lageplan und die Bestandspläne der Versorger. Bei allem davon helfen wir und vermitteln bei Bedarf die Kontakte.
Ausstattung individuell anpassen
Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist der Standard, nicht die Grenze. An vielen Stellen gibt es dokumentierte Optionen, die wir vor dem Vertrag einzeln ausweisen:
- Keller als WU-Beton nach DIN 18533, mit Perimeterdämmung und rund 2,28 m Raumhöhe – bei Häusern bis 125 m² Grundfläche mit vier Räumen
- Geschosserhöhung um 25 cm für großzügigere Räume
- Flachdach statt Sattel- oder Walmdach
- Größere Dachüberstände, Vordächer, sichtbare Sparrenköpfe
- Betondecke über dem Bungalow-Erdgeschoss für einen späteren Dachausbau
- Elektrische Rollläden, zweifarbige Fenster, Sprossen
- Zierschichten und farbiger Vormauermörtel im Verblendmauerwerk
- Dusche im Gäste-WC, größere Duschrinnen bis 1,20 m
- Erdwärme statt Luft-Wasser-Wärmepumpe, Photovoltaik, Speicher, Wallbox
Jede Option bekommt einen Preis, bevor Sie sich entscheiden. Was Sie nicht wählen, zahlen Sie nicht.
Warum Bauweise und Ausstattung zum Grundstück passen müssen
Nicht jede Ausführung passt auf jedes Grundstück. Der Bebauungsplan kann Dachform und Neigung vorschreiben und damit die Wahl zwischen Sattel-, Walm- und Flachdach vorwegnehmen. Ein Bodengutachten kann eine andere Gründung erforderlich machen – die Mehrkosten ermitteln wir unmittelbar nach Vorlage der Statik, nicht irgendwann während der Bauzeit.
Auch die Haustechnik hängt am Ort: Für das Außengerät der Wärmepumpe gelten Abstands- und Schallschutzauflagen, die je nach Nachbarbebauung eine andere Positionierung erzwingen können. Und ein Keller ist nur dort sinnvoll, wo der Grundwasserstand mitspielt.
Deshalb sehen wir uns Ihr Grundstück an, bevor wir ein Angebot schreiben. Was wir dort finden, steht anschließend im Vertrag – und nicht in einer Nachtragsliste.
Häufige Fragen zu Bauweise und Ausstattung
Wie baut KLINKER HAUS – massiv oder Fertighaus?
Massiv, Stein auf Stein, auf Ihrer Baustelle gemauert – kein Fertighaus. Alle Wände im Erdgeschoss und im ausgebauten Obergeschoss bestehen aus Poroton-Plansteinen vom Markenhersteller, geklebt statt gemörtelt. Innenwände sind mindestens 11,5 cm stark.
Die Außenwand ist rund 40 cm stark: bei Klinkerfassade 10 cm Verblendmauerwerk, 12 cm Mineralwolle-Kerndämmung WLG 035 und 17,5 cm Poroton T18; bei Putzfassade 24 cm Poroton T18 mit 12 cm mineralischer Dämmung.
Welche Fassade baut KLINKER HAUS?
Verblendmauerwerk oder Außenputz – beides zum selben Preis. Beim Klinker wählen Sie die Steine bei der Bemusterung aus; enthalten sind Verblender bis 900 € brutto je 1.000 Stück, bei teureren zahlen Sie die Differenz.
Der Unterschied liegt im Unterhalt: Eine Putzfassade will alle 10 bis 15 Jahre gestrichen werden, eine Klinkerfassade nicht. Kombinationen aus Klinker und Putz sind möglich, ebenso Zierschichten und farbiger Vormauermörtel gegen Aufpreis.
Welche Fenster und Haustüren verbaut KLINKER HAUS?
Fenster und Terrassentüren von VEKA oder SCHÜCO, 82 mm Bautiefe, Dreifach-Isolierverglasung mit Ug 0,6 W/(m²K), zwei Pilzkopfverriegelungen je Flügel, Fensterfalzlüfter nach DIN 1946-6. Rollläden mit Aluminium-Lamellen sind enthalten.
Fenster im Erdgeschoss und alle über Vordach, Carport oder Garage erreichbaren Fenster im Obergeschoss werden standardmäßig RC2N-konform ausgeführt. Die Haustür ist rund 1,10 m breit, mit Stahlkerneinlage und GU-Dreifach-Automatikschloss auf RC2-Niveau.
Welche Dachformen sind bei KLINKER HAUS möglich?
Satteldach, Walmdach, Zeltdach oder Flachdach sind möglich. Im Regelfall bauen wir klassische Häuser mit ausgebautem Dachgeschoss mit 45° Neigung, Bungalows und Stadtvillen mit Walm- oder Zeltdach mit 22°.
Eingedeckt wird mit engobierten Tondachziegeln von BRAAS in Kupferrot, Braun oder Anthrazit; Rinnen und Fallrohre bestehen aus Titanzink. Welche Dachform zulässig ist, gibt allerdings der Bebauungsplan vor – das prüfen wir vor der Planung.
Welche Haustechnik ist im KLINKER HAUS-Angebot enthalten?
Enthalten sind eine Luft-Wasser-Wärmepumpe nach berechneter Heizlast, ein Warmwasserspeicher ab 180 Litern, Fußbodenheizung in EG und ausgebautem OG mit 35 °C Vorlauftemperatur und Einzelraumregelung, ein elektrischer Handtuchheizkörper im Bad, die komplette Elektroinstallation sowie Rauchmelder nach Brandenburgischer Bauordnung.
Dazu ein Blower-Door-Test zum Nachweis der Gebäudedichtheit. Photovoltaik, Speicher, Wallbox, Lüftungsanlage oder Erdwärme lassen sich ergänzen und werden einzeln ausgewiesen.
Wie läuft die Bemusterung bei KLINKER HAUS ab?
Bei der Bemusterung wählen Sie Klinker, Dachziegel, Dachkasten, Fenster, Haustür, Fliesen, Sanitärobjekte, Innentüren und Treppe konkret aus – und zwar vor der Vertragsentscheidung, nicht danach.
Damit ist Ihre tatsächliche Ausstattung Teil des Festpreises. Wo Budgets gelten, stehen sie als Zahl in der Bau- und Leistungsbeschreibung, etwa 900 € brutto je 1.000 Verblendsteine. Über das Budget hinaus zahlen Sie nur die Differenz.
Bauweise und Ausstattung verständlich vergleichen
Bauweise und Ausstattung sind die beiden Punkte, an denen sich Hausangebote wirklich unterscheiden – und die beiden, über die am wenigsten geschrieben wird. Deshalb steht hier so viel Detail: Wandstärken, Dämmwerte, Hersteller, Vorlauftemperaturen, Widerstandsklassen.
Sie müssen sich das nicht merken. Nehmen Sie es als Vergleichsmaßstab mit, wenn Sie mit anderen Anbietern sprechen. Wenn dort auf dieselben Fragen dieselben konkreten Antworten kommen, ist das ein gutes Zeichen. Wenn nicht, wissen Sie, wonach Sie fragen müssen.
Unsere vollständige Bau- und Leistungsbeschreibung bekommen Sie vor der Vertragsentscheidung – zusammen mit dem Bodengutachten und dem Ergebnis der Bemusterung. Erst dann steht der Festpreis. Seit 1998 haben wir fast 600 Massivhäuser in Berlin und Brandenburg so gebaut.
