Ein Bauvertrag sollte erst unterschrieben werden, wenn die Grundlagen klar sind
Bauvertrag vor der Unterschrift prüfen: Worauf Bauherren achten sollten
Leistungsbeschreibung, Grundstück, Zahlungsplan und Bauzeit gehören vor die Unterschrift
Ein Bauvertrag sollte erst unterschrieben werden, wenn die Grundlagen verstanden sind
Ein Vertrag über den Bau eines neuen Wohnhauses zwischen Bauherr und Unternehmen ist in der Regel ein Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB. Daraus folgen Rechte, die viele Bauherren nicht kennen – unter anderem eine Baubeschreibung vor Vertragsschluss, eine verbindliche Angabe zur Fertigstellung und ein Widerrufsrecht von 14 Tagen, sofern der Vertrag nicht notariell beurkundet ist.
Mit der Unterschrift werden Leistung, Preis und Termine verbindlich. Änderungen nach Vertragsschluss können Auswirkungen auf Leistung, Vergütung und Bauzeit haben. Deshalb sollten möglichst viele wesentliche Punkte vorher geklärt sein.
Warum sollten Bauherren den Vertrag nicht isoliert betrachten?
Ein Bauvertrag ist mehr als ein Preis und eine Unterschrift. Er verweist auf Unterlagen, Vereinbarungen und technische Grundlagen, die zusammen das Bauvorhaben beschreiben.
Dazu gehören je nach Vertrag unter anderem:
- Bau- und Leistungsbeschreibung
- Grundrisse und Ansichten
- Lageplan
- besondere Vereinbarungen
- Bemusterungsunterlagen
- Zahlungsplan
- Eigenleistungen
- Bodengutachten
- Grundstücksbedingungen
- Bauzeitenregelungen
- Gewährleistungsfragen
Lassen Sie sich diese Anlagen vollständig aushändigen, bevor Sie unterschreiben – in der Fassung, die tatsächlich Vertragsbestandteil wird. Bleiben einzelne Punkte unklar, können später Missverständnisse oder Mehrkosten entstehen.
Bau- und Leistungsbeschreibung: Was wird wirklich gebaut?
Die Bau- und Leistungsbeschreibung beschreibt, was gebaut wird. Entscheidend ist, was vertraglich vereinbart und dort konkret beschrieben ist. Auch vorvertraglich übermittelte Angaben können bei einem Verbraucherbauvertrag Bedeutung für den geschuldeten Leistungsumfang haben – deshalb sollten alle zugesagten Leistungen eindeutig und schriftlich festgehalten sein.
Prüfen Sie mindestens: Wandaufbau mit Kennziffern, vorausgesetzte Bodentragfähigkeit, Ug-Wert und Widerstandsklasse der Fenster, Umfang der Heizung, Materialbudgets in Euro und die Liste dessen, was ausdrücklich nicht enthalten ist.
Bei uns lauten die Antworten: 17,5 cm Poroton T18 mit 12 cm Mineralwolle WLG 035, 250 kN/m², Ug 0,6 W/(m²K) mit RC2N im Erdgeschoss und an erreichbaren Obergeschossfenstern, Wärmepumpe und Fußbodenheizung im ganzen Haus, Verblender bis 900 € brutto je 1.000 Stück und Fliesenmaterial bis 40 € brutto pro m².
Unsere Bau- und Leistungsbeschreibung ist öffentlich einsehbar – Sie können sie lesen, bevor überhaupt ein Gespräch stattfindet.
Wie ordnen Sie Grundstück und Bodengutachten richtig ein?
Viele Mehrkosten entstehen nicht durch Sonderwünsche, sondern durch Annahmen, die sich später als unzutreffend herausstellen. Eine der wichtigsten betrifft den Baugrund.
Ein Hausangebot ohne konkrete Bodendaten muss mit Annahmen zum Baugrund kalkulieren. Bei uns ist die zugrunde gelegte Annahme von 250 kN/m² schriftlich festgehalten. Das Bodengutachten liefert anschließend die geotechnischen Grundlagen, anhand derer geprüft wird, ob die vorgesehene Standardgründung ausreicht.
Idealerweise liegt das Gutachten deshalb vor der Unterschrift vor. Es ist ein überschaubarer Betrag für ein Dokument, das Ihnen gehört und das Sie jedem Anbieter vorlegen können.
Planung und Grundriss: Passt das Haus wirklich?
Vor der Unterschrift sollte nicht nur der Haustyp feststehen, sondern auch die konkrete Planung ausreichend geklärt sein. Auch das Grundstück gehört dazu: Warum es sinnvoll ist, erst das Grundstück und dann den Hausvertrag zu sichern, erklären wir separat. Der Grundriss sollte zum Alltag, zum Grundstück, zum Bebauungsplan und zum Budget passen.
Wichtige Fragen sind:
- Sind Grundriss und Wohnfläche klar definiert – und ist die Wohnfläche nach WoFlV gerechnet?
- Sind Änderungen vollständig eingearbeitet?
- Passen Fenster, Türen und Raumaufteilung?
- Ist der Hauswirtschaftsraum ausreichend geplant?
- Sind Dachform, Geschossigkeit und Gebäudehöhe geklärt?
- Ist der Entwurf baurechtlich realistisch?
- Gibt es noch offene Planungswünsche?
Je genauer die Planung vor der Vertragsunterzeichnung ist, desto geringer ist das Risiko späterer Änderungen und Nachträge.
Ausstattung und Bemusterung: Was ist bereits entschieden?
Viele Kosten entstehen durch die Ausstattung. Deshalb ist wichtig zu wissen, welche Ausstattungsqualität Grundlage des Angebots ist.
Dazu gehören zum Beispiel:
- Fassade
- Dach
- Fenster
- Haustür
- Innentüren
- Treppe
- Fliesen
- Sanitär
- Elektroausstattung
- Rollläden oder Raffstores
- Haustechnik
- Bodenbeläge
- Malerarbeiten
- Sonderwünsche
Werden wichtige Bemusterungsentscheidungen erst nach Vertragsabschluss getroffen, können Mehrkosten entstehen. Das ist nicht grundsätzlich problematisch, sollte aber transparent sein.
Bei KLINKER HAUS findet die Bemusterung der kostenrelevanten Punkte vor der Unterschrift statt – bei den Fachbetrieben, die später auch ausführen. Zuwahlen erscheinen als eigene Position im Angebot.
Wer sich bei der Ausstattungsqualität eines fremden Angebots nicht sicher ist, kann bei uns Bauvertrag und Angebot prüfen lassen – kostenlos und unverbindlich.
Zahlungsplan: Wann wird was bezahlt?
Der Zahlungsplan regelt, wann welche Rate fällig wird. Bei Verbraucherbauverträgen dürfen die Abschlagszahlungen nach § 650m BGB insgesamt 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung nicht überschreiten. Die Schlussvergütung wird grundsätzlich nach der Abnahme und Vorlage einer prüffähigen Schlussrechnung fällig. Außerdem ist bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5 % der Vergütung für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel vorgesehen.
Prüfen Sie, ob die Raten an tatsächliche Bautenstände geknüpft sind und nicht an Kalendertermine. Sie sollten nie deutlich mehr bezahlt haben, als auf der Baustelle steht.
Kommt Ihre Finanzierung möglicherweise nicht zustande, fragen Sie nach einer Finanzierungsklausel. Bei uns kann sie individuell vereinbart werden; dann ist ein Rücktritt möglich, bereits erbrachte Planungsleistungen bleiben aber zu bezahlen.
Eigenleistungen klar regeln
Eigenleistungen können sinnvoll sein, wenn Bauherren Kosten sparen oder bestimmte Arbeiten selbst übernehmen möchten. Gleichzeitig müssen sie klar abgegrenzt werden.
Vor der Vertragsunterzeichnung sollte geklärt werden:
- Welche Arbeiten übernimmt der Bauherr selbst?
- Welche Leistungen entfallen dadurch aus dem Angebot?
- Welche Kostenersparnis ergibt sich tatsächlich?
- Wann müssen Eigenleistungen ausgeführt werden?
- Welche Gewerke hängen davon ab?
- Welche Verantwortung liegt beim Bauherrn?
- Welche Auswirkungen gibt es auf Gewährleistung und Bauablauf?
Bei uns sind Eigenleistungen ab dem geschlossenen Rohbau möglich. Danach lassen sich komplette Gewerke herausnehmen, etwa Elektro, Heizung, Sanitär, Estrich oder Innentüren. Was Sie übernehmen, legen wir vor Vertragsabschluss schriftlich fest.
Bauzeit, Fertigstellung und Verzögerungen
Ein Verbraucherbauvertrag muss eine verbindliche Angabe zur Fertigstellung enthalten – entweder einen Termin oder, wenn dieser noch nicht angegeben werden kann, die Dauer der Bauausführung. Steht dort nur „voraussichtlich“, ist das keine Zusage.
Fragen Sie außerdem, ab wann die Frist zählt, was bei Überschreitung passiert und welche Ereignisse sie verlängern. Ob etwa die Estrichtrocknung mitgezählt wird, macht im Zeitplan einen erheblichen Unterschied.
Bei uns gilt: Planung ein bis zwei Monate, Bauantrag einige Wochen plus die Bearbeitungszeit der Behörde, danach 9 Monate Bauzeit ab Baubeginn, vertraglich garantiert. Die Verlängerungsgründe sind im Vertrag geregelt: ungeeignete Witterung, fehlende oder verspätete Mitwirkung des Bauherrn, die notwendige Estrichtrocknung sowie Verzögerungen aus Eigenleistungen.
Nachträge und Änderungen
Während der Planung oder Bauphase können Änderungen entstehen. Wie der Ablauf beim Hausbau insgesamt aussieht, zeigt unsere Übersicht. Manche Änderungen sind Wünsche der Bauherren, andere ergeben sich aus technischen oder grundstücksbedingten Anforderungen.
Deshalb sollte klar sein:
- Wie werden Änderungen beauftragt?
- Wann entstehen Mehrkosten?
- Wie werden Nachträge dokumentiert?
- Wer muss Änderungen freigeben?
- Welche Auswirkungen haben Änderungen auf Bauzeit und Ablauf?
Bei uns gilt der Festpreis für die Ausführung, die in der Bau- und Leistungsbeschreibung steht. Jede Abweichung erscheint als eigene Position mit eigenem Preis und wird schriftlich im Vertrag festgehalten.
Abnahme: der wichtigste Termin nach der Unterschrift
Mit der Abnahme bestätigen Sie, dass das Haus im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt ist. Damit treten wichtige Rechtsfolgen ein: Die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt, und nach der Abnahme trägt grundsätzlich der Bauherr die Beweislast dafür, dass ein geltend gemachter Mangel vorliegt. Bekannte Mängel sollten bei der Abnahme ausdrücklich dokumentiert und die entsprechenden Rechte vorbehalten werden.
Nehmen Sie deshalb zur Abnahme einen unabhängigen Sachverständigen mit und halten Sie alle festgestellten Mängel im Abnahmeprotokoll fest. Die Schlusszahlung wird erst nach der Abnahme und Vorlage einer prüffähigen Schlussrechnung fällig.
Sicherheiten und Gewährleistung
Nach der Unterschrift zählt, was passiert, wenn etwas schiefgeht. Prüfen Sie drei Absicherungen:
- Vertragserfüllungssicherheit. 5 % der Vergütung für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel sind bei Verbraucherbauverträgen gesetzlich vorgesehen. Bei uns gibt es sie als Bürgschaft ab Baubeginn.
- Gewährleistung. Für Arbeiten an Bauwerken verjähren Mängelansprüche in fünf Jahren ab Abnahme. Bei uns geht die Vertragserfüllungsbürgschaft nach der Abnahme in eine Gewährleistungsbürgschaft über 5 Jahre über – Ihre Ansprüche bleiben damit abgesichert, auch wenn das Unternehmen etwa durch Insolvenz ausfällt.
- Bauwesenversicherung. Sie deckt unvorhersehbare Schäden am Bauwerk während der Bauzeit. Bei uns schließen wir sie ab – fragen Sie bei anderen Anbietern, wer das tut. Welche Bauherrenversicherungen darüber hinaus sinnvoll sind, haben wir zusammengestellt.
Was KLINKER HAUS vor der Unterschrift wichtig ist
Bei KLINKER HAUS soll der Bauvertrag nicht der Startpunkt für offene Klärungen sein. Unser Anspruch ist, vor der Vertragsentscheidung möglichst viele wichtige Grundlagen auf den Tisch zu legen.
Dazu gehören:
- Grundstücksprüfung
- Bebauungsplan und Bebaubarkeit
- Bodengutachten
- Bewertung möglicher Mehrkosten
- individuelle Planung
- Bau- und Leistungsbeschreibung
- Ausstattung und Bemusterung
- Eigenleistungen
- Zahlungsplan
- realistisches Kostenbild
So können Bauherren ihre Entscheidung auf einer belastbaren Grundlage treffen.
Vier Regelungen in unserem Vertrag, nach denen Sie fragen sollten
Diese Punkte kommen im Verkaufsgespräch selten vor, entscheiden im Ernstfall aber über Ihren Handlungsspielraum. Fragen Sie sie bei jedem Anbieter ab.
- Jeder bekommt sein Vertragsexemplar sofort. Bei uns wird von beiden Seiten unterschrieben, und beide Parteien erhalten unmittelbar ihre vollständige Vertragsfassung einschließlich der Anlagen und der Widerrufsbelehrung. So ist von Anfang an klar dokumentiert, was vereinbart wurde.
- Sie behalten das Hausrecht. Sie können Ihre Baustelle jederzeit betreten – auch gemeinsam mit einem eigenen unabhängigen Sachverständigen.
- Wir verlangen keine Sicherheit von Ihnen. Manche Anbieter lassen sich vom Bauherrn eine Bürgschaft stellen oder Ansprüche aus der Finanzierung abtreten. Das kann bei Ihrer Bank zusätzliche Kosten verursachen. Bei uns ist das nicht vorgesehen.
- Die Bau- und Leistungsbeschreibung steht öffentlich im Netz. Sie können sie Punkt für Punkt gegen jedes andere Angebot halten, bevor Sie mit uns sprechen.
Checkliste: Bauvertrag vor der Unterschrift prüfen
Diese Punkte sollten vor der Unterschrift geklärt sein:
- Liegt die vollständige Bau- und Leistungsbeschreibung vor, und haben Sie sie gelesen?
- Liegen alle Vertragsanlagen in der endgültigen Fassung vor?
- Ist das Bodengutachten erstellt und die vorausgesetzte Bodenpressung im Vertrag genannt?
- Steht der Grundriss fest, oder wird er noch geändert?
- Wurde vor Vertragsschluss bemustert oder erst danach?
- Gibt es Materialbudgets in Euro?
- Ist der Zahlungsplan an Bautenstände geknüpft, und bleiben die Abschläge unter 90 %?
- Steht eine verbindliche Bauzeit im Vertrag, und welche Gründe verlängern sie?
- Wie werden Nachträge kalkuliert und freigegeben?
- Welche Sicherheiten gibt es – für Vertragserfüllung und Gewährleistung?
- Wer schließt die Bauwesenversicherung ab?
- Brauchen Sie eine Finanzierungsklausel?
Und unabhängig davon: Lassen Sie den Vertrag von jemandem prüfen, der nicht am Verkauf beteiligt ist. Verbraucherzentralen und Bauherrenverbände bieten das an. Wir unterstützen das ausdrücklich.
Häufige Fragen zum Bauvertrag
Wann sollte ich den Bauvertrag unterschreiben?
Erst wenn die wesentlichen Grundlagen geklärt sind: Grundstück, Bebaubarkeit, Bodengutachten, Planung, Bau- und Leistungsbeschreibung, Ausstattung und Kostenbild.
Warum ist die Bau- und Leistungsbeschreibung so wichtig?
Sie zeigt, welche Leistungen und Materialien im Angebot enthalten sind. Ohne klare Leistungsbeschreibung lassen sich Hausangebote kaum seriös vergleichen.
Habe ich beim Bauvertrag ein Widerrufsrecht?
Bei einem Verbraucherbauvertrag besteht grundsätzlich ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Die Frist beginnt mit Vertragsschluss, jedoch nicht bevor Sie ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt wurden. Bei notariell beurkundeten Verträgen – etwa beim Kauf von Haus und Grundstück vom Bauträger – besteht dieses Widerrufsrecht nach § 650l BGB nicht.
Sollte das Bodengutachten vor Vertragsunterzeichnung vorliegen?
Ja, möglichst früh. Das Bodengutachten kann Einfluss auf Gründung, Erdarbeiten und Kosten haben. Deshalb sollte es vor der Entscheidung ausgewertet werden.
Was muss bei Eigenleistungen beachtet werden?
Eigenleistungen sollten klar beschrieben, zeitlich eingeordnet und vom Leistungsumfang der Baufirma abgegrenzt werden. Wichtig sind auch Gewährleistung, Schnittstellen und die Auswirkung auf die Bauzeit.
Was bedeutet ein Zahlungsplan beim Hausbau?
Der Zahlungsplan legt fest, wann welche Raten fällig werden. Er sollte an den Baufortschritt gekoppelt sein. Bei Verbraucherbauverträgen dürfen die Abschläge insgesamt 90 % der Gesamtvergütung nicht überschreiten; die Schlussvergütung wird grundsätzlich nach Abnahme und prüffähiger Schlussrechnung fällig.
Ersetzt dieser Artikel eine rechtliche Prüfung?
Nein. Dieser Artikel bietet eine praktische Orientierung aus Bauherrensicht und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei rechtlichen Fragen sollte ein geeigneter Fachberater hinzugezogen werden.
Fazit: Ein guter Bauvertrag beginnt vor der Unterschrift
Ein Bauvertrag sollte nicht der Moment sein, in dem offene Fragen auf später verschoben werden. Er sollte das Ergebnis einer sorgfältigen Vorbereitung sein.
Wer Grundstück, Bodengutachten, Planung, Ausstattung, Bauleistung und Kostenbild vor der Unterschrift prüft, trifft eine deutlich bessere Entscheidung.
KLINKER HAUS begleitet Bauherren in Berlin und Brandenburg mit dem Anspruch, diese Grundlagen früh zu klären – damit der Bauvertrag nicht auf Annahmen beruht, sondern auf nachvollziehbaren Vereinbarungen.
Wenn Sie Ihr Bauvorhaben vorbereiten und wissen möchten, welche Punkte vor einem Bauvertrag wichtig sind, sprechen Sie mit uns.
Der Bauvertrag ist eines von sieben Themen, bei denen beim Hausbau unnötige Mehrkosten entstehen können. Alle sieben haben wir in unserem kostenlosen Leitfaden für Bauherren zusammengestellt – kompakt als PDF, geschrieben aus der Praxis von über 500 Häusern in Berlin und Brandenburg.
Sie möchten Ihr Bauvorhaben realistisch planen?
Wir unterstützen Sie dabei, Grundstück, Bauleistung, Ausstattung und Kosten frühzeitig zusammenzubringen.
